Abstrakt

W myśl art. 659 § 1 KC, definiującego prawa i obowiązki stron stosunku najmu, zawarcie umowy najmu skutkuje powstaniem po stronie wynajmującego obowiązku oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast po stronie najemcy konstytuuje obowiązek zapłaty wynajmującemu umówionego czynszu. Zasadą jest więc, iż zobowiązanym do spełnienia świadczenia polegającego na zapłacie czynszu jest tylko najemca. Mając bowiem na względzie treść art. 353 § 1 KC wierzyciel, którym jest wynajmujący, może żądać spełnienia świadczenia wyłącznie od dłużnika, którym w przypadku stosunku najmu jest najemca. Nie budzi więc wątpliwości, iż wierzytelność wynajmującego jest prawem podmiotowym względnym skutecznym tylko wobec konkretnego dłużnika, który za ten dług odpowiada¹.

Pewne modyfikacje powyższej zasady zostały jednak przez ustawodawcę wprowadzone w zakresie stosunku najmu specyficznej rzeczy, jaką jest lokal mieszkalny. Stosownie do treści art. 688¹ KC, wprowadzonego przez ustawę z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)², za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ograniczona jest jednak do wysokości wspomnianych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Regulacja art. 688¹ KC zmieniła w zasadniczy sposób odpowiedzialność za niewykonanie przez najemcę obowiązku zapłaty czynszu najmu jako świadczenia wzajemnego, wprowadzając za zapłatę czynszu i innych należnych opłat solidarną z najemcą odpowiedzialność stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich za okres stałego zamieszkiwania. Zarówno najemca, jak i wymienione osoby stają się z mocy ustawy dłużnikami solidarnymi względem wynajmującego³. Istota odpowiedzialności solidarnej polega natomiast na tym, iż kilku dłużników jest zobowiązanych wobec wierzyciela w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Istotnym jest przy tym, iż aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Warto zauważyć, iż ustawodawca nie zdecydował się na zdefiniowanie zobowiązania osób zamieszkujących z najemcą w sposób subsydiarny, jak to czynił choćby w przypadku wspólnika spółki jawnej. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący – niezależnie od sytuacji majątkowej najemcy i stanu ewentualnej egzekucji skierowanej do jego majątku – może kierować swoje żądania w zakresie zapłaty czynszu do osób pełnoletnich wraz najemcą zamieszkujących. Niewątpliwie takie uregulowanie przedmiotowej kwestii należy uznać za korzystne dla wynajmującego.

Wykładnia przytoczonego przepisu nie powinna prima facie budzić wątpliwości. Jest bowiem oczywistym, że wszystkie osoby pełnoletnie zamieszkujące wraz z najemcą w lokalu mieszkalnym są w okresie ich stałego zamieszkiwania odpowiedzialne solidarnie z najemcą za zapłatę czynszu i innych należnych opłat.

Przepis art. 688¹ KC nie reguluje jednak sytuacji osób, które osiągnęły pełnoletność podczas zamieszkiwania z najemcą, w zakresie ich odpowiedzialności za zadłużenie czynszowe powstałe przed osiągnięciem przez nie pełnoletniości. Z jednej strony krąg podmiotów solidarnie odpowiedzialnych z najemcą został określony w § 1 wspomnianego przepisu i jest ograniczony do osób pełnoletnich. Z drugiej jednak strony, treść § 2 wyraźnie stanowi, iż zakres odpowiedzialności solidarnej osób zamieszkujących wraz z najemcą wyznacza jedynie okres ich stałego zamieszkiwania. Nie jest więc wykluczona sytuacja, gdy okres stałego zamieszkiwania z najemcą nie pokrywa się z okresem pełnoletniości domownika.

Poniższe rozważania dotyczą właśnie sytuacji, gdy w czasie zamieszkiwania z najemcą osoby niepełnoletniej powstaje zadłużenie czynszowe wobec wynajmującego. Zadłużenie to istnieje i jest wymagalne w dacie osiągnięcia pełnoletniości przez domownika, który od tej daty ponosi wobec wynajmującego solidarną odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat na podstawie art. 688¹ § 1 KC. Za zasadne należy więc uznać wątpliwości dotyczące zakresu tej odpowiedzialności, skoro w świetle treści art. 688¹ § 2 KC, jedynym ograniczeniem odpowiedzialności pełnoletniego domownika za zapłatę czynszu i innych należnych opłat jest okres jego stałego zamieszkiwania z najemcą.

Konkretyzując, chodzi o odpowiedź na pytanie – czy wynajmujący może skutecznie dochodzić od takiej osoby zapłaty kwoty odpowiadającej całości zadłużenia, w tym rat czynszu i opłat, o których mowa w treści art. 688¹ KC za okres, w którym zamieszkiwała z najemcą jako osoba niepełnoletnia? Aby jednak postarać się odpowiedzieć na postawione pytanie, należy w pierwszej kolejności zastanowić się nad charakterem przedmiotowego zobowiązania.

Charakter prawny umowy najmu

Wszystkie zobowiązania, które powstają na gruncie prawa cywilnego możemy podzielić na zobowiązania umowne (ex contracto), których podstawą jest czynność prawna, oraz zobowiązania deliktowe (ex delicto), których podstawą jest czyn niedozwolony. Nie budzi wątpliwości, iż zobowiązanie najemcy [...]