Abstrakt
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego przez najemcę z przyczyn zawinionych przez wynajmującego najemca może żądać naprawienia pełnej szkody wynikłej z konieczności wcześniejszego opuszczenia wynajmowanego lokalu.
Dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony
Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony może być rozwiązana w drodze wypowiedzenia przed upływem okresu, na który została zawarta w przypadkach wskazanych w KC oraz w umowie. Przewidziane w KC przypadki uprawniające do wypowiedzenia najmu przed upływem okresu, na który najem został zawarty, dotyczą z jednym wyjątkiem1, sytuacji niewykonywania umowy przez jedną ze stron. Umowne prawo wypowiedzenia najmu może być zastrzeżone zarówno na wypadek niewykonywania umowy przez jedną ze stron, jak i w razie zaistnienia okoliczności, które nie są związane z niewykonywaniem umowy. Taka interpretacja przepisów dotyczących wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony została potwierdzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego2. Według przeważającego poglądu umowa najmu nie może być rozwiązana w drodze odstąpienia, chyba że nie jest jeszcze wykonywana (tzn. chyba że nie nastąpiło jeszcze wydanie). Sposobem rozwiązania wykonywanej umowy najmu na czas oznaczony przed zakończeniem okresu trwania umowy jest jej wypowiedzenie3.
W niniejszym artykule analizuję przepisy KC uprawniające strony do rozwiązania umowy najmu oraz przedstawiam odpowiedzialność stron umowy najmu w razie jej przedterminowego wypowiedzenia. Rozważania będą dotyczyć wyłącznie najmu lokali użytkowych.
Wypowiedzenie najmu przez najemcę na podstawie KC
Na podstawie KC (art. 664 § 2) najemca uprawniony jest do rozwiązania umowy najmu w razie, gdy lokal ma takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku gdy wady istniały w chwili zawierania umowy, a najemca wiedział o wadach, nie ma on prawa wypowiedzenia umowy (664 § 3 KC). Wyjątkiem jest sytuacja, w której wady zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy (osób przez niego zatrudnionych), w którym to przypadku jest on uprawniony do wypowiedzenia umowy nawet, jeżeli w chwili zawierania umowy o wadach wiedział (art. 682 KC).
Jeżeli najemca chce wypowiedzieć umowę najmu w związku z istnieniem wad, zobowiązany jest uprzednio wezwać wynajmującego do usunięcia usterek udzielając mu odpowiedniego terminu, chyba że wady nie dadzą się usunąć. Obowiązek uprzedniego wezwania wynajmującego do naprawienia wady usuwalnej istnieje, moim zdaniem, także wtedy, gdy wada zagraża życiu i zdrowiu najemcy. W mojej ocenie art. 682 KC wprowadza modyfikację ogólnej zasady z art. 664 § 2 KC w taki sposób, że umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu lokalu także wtedy, gdy najemca wiedział o wadach, jeżeli wady zagrażają życiu i zdrowiu najemcy. Nie wyłącza jednak obowiązku wynikającego z art. 664 § 2 KC uprzedniego wezwania wynajmującego do usunięcia wady i udzielenia mu stosownego terminu do dokonania naprawy, chyba że wady nie dadzą się usunąć.
Odpowiedni czas, jaki najemca powinien udzielić wynajmującemu na usunięcie wady uniemożliwiającej korzystanie z przedmiotu najmu, będzie różny w zależności od tego, jakie jest przeznaczenie wynajmowanego lokalu, jaki jest rodzaj wady oraz ile czasu pozostało do końca okresu najmu. W braku szczególnych postanowień umownych strony muszą się tu kierować zdrowym rozsądkiem i dobrymi obyczajami. W kwestii oceny, czy wada da się usunąć, należy wziąć pod uwagę okres pozostały do końca trwania umowy najmu i przewidywany czas konieczny do dokonania naprawy. Obiektywnie niewiele jest wad lokalu użytkowego, które nie mogą być w ogóle usunięte. Jeżeli jednak czas potrzebny do usunięcia wady miałby być nieproporcjonalnie długi, w stosunku do okresu trwania najmu i przeznaczenia lokalu, a w konsekwencji korzystanie z lokalu po tak długiej przerwie straciłoby dla najemcy znaczenie, to należy uznać, że wada nie da się usunąć i najemca może umowę wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.
W mojej ocenie strony mogą w umowie najmu uzupełnić lub zmodyfikować postanowienia KC dotyczące prawa wypowiedzenia umowy w razie istnienia wady oraz dotyczące obowiązku usuwania wad. Każda modyfikacja lub uzupełnienie muszą być zgodne z naturą stosunku najmu oraz nie mogą naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.
Dopuszczalne jest postanowienie umowne, zgodnie z którym [...]