Abstrakt
Jednym z kluczowych zagadnień prawnych łączących się z umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest ustalenie jej charakteru pod kątem ewentualnej oceny wykonywania czynności zawodowych w tej dziedzinie usług. Rzutuje ona na wymagalność wynagrodzenia od zamawiającego usługę. Problematyka ta jest szczególnie ważna w kontekście występowania w ostatnich latach niejednolitego orzecznictwa sądowego w sprawach rozstrzygających zasadność roszczeń pośredników o zapłatę wynagrodzeń za pośrednictwo.
Ustawowa definicja umowy pośrednictwa
Definicja umowy pośrednictwa zawarta w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej GospNierU) nie rozstrzyga wprawdzie jednoznacznie, że umowa ta powinna być traktowana jako umowa starannego działania, lecz zawarte w niej sformułowanie: „Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby…” sugeruje, że ustawodawca uznał „wykonywanie” pośrednictwa jako specyfikę tychże czynności, a nie doprowadzenie do obrotu nieruchomością. Wykonywanie jest działaniem ukierunkowanym na cel, ale bez warunku jego zrealizowania. W innym razie ustawodawca użyłby zapewne określenia „wykonanie” czynności, co sugerowałoby, że konieczność osiągnięcia przez pośrednika rezultatu jako warunku prawidłowo wykonanej usługi. Takie ujęcie pośrednictwa zdaje się potwierdzać przepis art. 180 ust. 5 GospNierU, który przewiduje wynagrodzenie za czynności pośrednictwa, a nie za doprowadzenie do obrotu nieruchomością. Ustawodawca miał możliwość dokonania zmiany definicji pośrednictwa podczas wielu nowelizacji ustawy i jednak tego nie uczynił.. Ocena prawidłowości wykonania usługi powinna obejmować zatem starania w celu osiągnięcia wyniku, a nie sam wynik.
Transakcja, czyli obrót nieruchomością, jest zdarzeniem niepewnym. Skuteczności działań pośrednika, podejmowanych w ramach szczególnej staranności zawodowej, nie da się z góry przewidzieć. Jest ona wypadkową wielu czynników, zależy od okoliczności konkretnego obrotu i w znacznym stopniu od uwarunkowań aktualnej sytuacji rynkowej. Pośrednik bierze udział, jako jeden z wielu podmiotów, w procesie tworzenia warunków do zawarcia umowy transakcyjnej. Obejmuje on zazwyczaj szereg czynności określonych przez praktykę pośrednictwa lub angażuje się w organizację transakcji w wąskim zakresie. W obu przypadkach decyduje o tym umowa pośrednictwa. Pośrednik ponosi odpowiedzialność za podjęte przez siebie czynności i ewentualnie za inne osoby wykonujące czynności pomocnicze pod jego bezpośrednim nadzorem. Posiada natomiast ograniczony wpływ na zachowania wszystkich uczestników transakcji oraz zdarzenia z tym związane. W procesie tworzenia warunków obrotu nieruchomością biorą udział przyszłe strony umowy docelowej, realizując swoje często rozbieżne interesy oraz osoby trzecie, jak np. banki finansujące w części lub w całości kupno nieruchomości. Ich działania, wynikające ze zróżnicowanych przesłanek, mogą niekiedy utrudniać lub uniemożliwić dojście do transakcji.
Odmienną regulację prawną w zakresie definicji pośrednictwa przewidywał Kodeks zobowiązań z 1933 r., zgodnie z którym zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi występowało wtedy, gdy do transakcji doszło wskutek zabiegów pośrednika.1 W obecnym stanie prawnym nie należy jednak sugerować założenia, że starania pośrednika mogą być całkowicie bezskuteczne, bowiem mają one zawsze odniesienie do zakresu przyjętych przez niego konkretnych obowiązków. Słowo „wykonywanie” czynności pośrednictwa ma oczywiście ścisły związek z zakresem umowy pośrednictwa, która zgodnie z art. 180 ust. 3 GospNierU powinna określać zakres czynności pośrednictwa. Nie mamy tutaj zatem do czynienia z abstrakcyjnym pojęciem czynności pośrednictwa, lecz skonkretyzowanym przez strony umowy. Treść umowy pośrednictwa nie kształtuje bowiem stosunków pomiędzy zamawiającym usługę a jej wykonawcą w ten sposób, że pośrednik po zawarciu umowy może zaniechać wszelkich działań ukierunkowanych na jej wykonanie, licząc na uzyskanie wynagrodzenia w wyniku zbycia nieruchomości przez zmawiających we własnym zakresie. Uwaga ta dotyczy również sytuacji, kiedy strony są związane umową pośrednictwa z klauzulą wyłączności, która niejako gwarantuje pośrednikowi uzyskanie wynagrodzenia w czasie obowiązywania kontraktu.
Poglądy doktryny
W świetle przeważających poglądów doktryny umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest uznawana za kontrakt starannego działania, a nie umowę rezultatu. Jak słusznie zauważa [...]