Abstrakt

Dnia 19.2.2011 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Do najważniejszych zmian należy zaliczyć odstąpienie od podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną, możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności, wprowadzenie instytucji administratora hipoteki oraz możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

W doktrynie już od dłuższego czasu miała miejsce dyskusja dotycząca konieczności zmian regulacji hipoteki. Wynikłe z niej uwagi zostały ujęte m.in. w Zielonej Księdze Komisji Kodyfikacyjnej Kodeksu Cywilnego. Ustawa z 26.6.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075; dalej ZmKWU)¹ optymalizuje przepisy dotyczące hipoteki jednakże zmiany w niej zawarte mają węższy zakres aniżeli zakreślone to zostało w Zielonej Księdze². Niemniej jednak zakres przedmiotowy noweli jest rozległy i dotyka szeregu zagadnień. Poniżej omówione zostaną poszczególne zmiany w ustawie z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (KWU)³.

Odstąpienie od podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną

W obecnym stanie prawnym wyróżniamy hipoteki zwykłe i kaucyjne. Jest to związane z brzmieniem art. 65 ust. 1 KWU, zgodnie z którym hipoteką zwykłą można objąć tylko oznaczoną wierzytelność, tj. wierzytelności o oznaczonej wartości. Z kolei art. 102 KWU stanowi, że wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną do oznaczonej sumy najwyższej. Podział na wskazane dwa rodzaje hipotek nie dotyczył tylko prostego przyporządkowania rodzaju wierzytelności pod określone typy hipotek. Na uwagę zasługuje zróżnicowane ich traktowanie np. w związku z art. 71 KWU.⁴ W praktyce kredyty udzielane w złotych polskich przy stałym oprocentowaniu miały zabezpieczenie w postaci hipoteki zwykłej, z kolei w momencie udzielania analogicznych kredytów w euro ustanawiano hipotekę kaucyjną, gdyż ryzyko kursowe uniemożliwiało ustalenie oznaczonej wartości wierzytelności⁵. Zdarzały się także wpisy mieszane, gdzie suma główna wierzytelności objęta byłą hipoteką zwykłą, odsetki zaś hipoteką kaucyjną. W noweli ustawodawca wykreślił przepisy dotyczące hipoteki kaucyjnej (art. 102–108 KWU), rozbudowując przepisy dotyczące hipoteki zwykłej. Zgodnie z nową regulacją suma hipoteczna obejmuje, oprócz zobowiązania głównego, także odsetki, przyznane koszty postępowania oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 69 KWU). Stworzenie zunifikowanej konstrukcji hipoteki należy ocenić pozytywnie, gdyż zredukuje ona koszty transakcyjne związane z ustanowieniem hipoteki⁶. Można mieć wątpliwość, czy wierzyciele nie będą żądali ustanowienia nieproporcjonalnie wysokiej sumy hipotecznej (tzw. nadzabezpieczenia), jednak wydaje się, że w tym zakresie dłużnik będzie chroniony z jednej strony wprost regulacją art. 68, ust. 2, zd. 2 KWU, z drugiej zaś podmioty, które oferować będą finansowanie na niesymetrycznych warunkach, będą poddawane presji konkurencji.

Możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności

Na mocy nowego art. 68¹ ust. 1 KWU będzie możliwe zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przypadających temu samemu wierzycielowi. W nowelizowanym art. 68¹ ust. 2 KWU ustawodawca wprowadził wymóg określenia stosunków prawnych oraz wynikających z nich wierzytelności objętych zabezpieczeniem. Innymi słowy, zapis ustawodawcy wymaga, by wierzytelności istniały faktycznie (by wynikały ze zdefiniowanych stosunków), a nie by były jedynie abstrakcyjne⁷. Tę regulację należy ocenić pozytywnie, gdyż rezygnuje ona z transakcyjnie kosztownej zasady „jedna wierzytelność – jedna hipoteka” na rzecz pakietowania wierzytelności, przy zapewnieniu jednocześnie ochrony właścicielowi nieruchomości, gdyż bez jego zgody i wiedzy co do poszczególnych wierzytelności wskazana zbiorcza hipoteka nie będzie mogła być ustanowiona.

Ciekawa jest regulacja art. 68² ust. 1 KWU, która dopuszcza zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Wydaje się, że to rozwiązanie będzie szczególnie atrakcyjne dla [...]