Abstrakt

W pracy przedstawiono podstawowe warunki towarzyszące realizacji inwestycji w nieruchomości. W przeważającym stopniu tak okoliczności, jak i sposób oceny ekonomicznej inwestycji oparłem o własne doświadczenia inwestycyjne. Chciałbym przy tym podkreślić, że niepowtarzalność warunków inwestowania w nieruchomości sprawia, że żadna analiza nie jest w stanie zastąpić czegoś co nazywamy odrobiną ciężko zapracowanego szczęścia. Literatura fachowa na ogół nie opisuje przypadków, w których szczęście inwestorom nie sprzyjało. Podejście do ryzyka ma także indywidualny charakter. W pracy podałem sposób szacowania ryzyka na różnych etapach procesu inwestycyjnego, przy korzystaniu w istocie wyłącznie z rozkładu normalnego interesujących mnie miar, w tym przypadku stopy zwrotu i NPV oraz IRR.

Problem ryzyka związanego z inwestycjami w nieruchomości doczekał się opracowań liczonych tysiącami tytułów. Mogę przyznać, że znam kilkadziesiąt prac z tego zakresu oraz kilkunastu krajowych inwestorów inwestujących w nieruchomości. Wielu z pośród znanych mi inwestorów krajowych osiągnęło znaczące sukcesy ekonomiczne. Jest wśród nich jeden muzyk, aktor, handlarz walutami z okresu PRL itp. Znam także trzech inwestorów zagranicznych prowadzących inwestycje od kilkudziesięciu lat w wielu krajach na wszystkich kontynentach. Prezesi tych firm mają świetne wykształcenie i zatrudniają absolwentów najlepszych uniwersytetów. Pojęcie ryzyka i metod jego szacowania nie jest im obce.

Zajmując się oceną ryzyka związanego z inwestycjami w nieruchomości, nie sposób pominąć następujących okoliczności:

• niepowtarzalności warunków inwestowania odnoszących się tak do miejsca, czasu jak i stopnia innowacyjności realizowanych inwestycji,
• zróżnicowania nieruchomości pod względem przeznaczenia, np. mieszkalne, użytkowe, biurowe na wynajem, produkcyjne, handlowe itd.,
• celu inwestowania, np. inwestycje realizowane z zamiarem ich sprzedaży lub długotrwałego użytkowania przez inwestora,
• relacji łączących poszczególnych uczestników procesu inwestycyjnego,
• źródeł finansowania inwestycji,
• wykształcenia, sytuacji politycznej i gospodarczej w kraju realizowanej inwestycji,
• innych, niewymienionych w tej pracy okoliczności.

Inwestycje w nieruchomości mogą być krótko- i długoterminowe oraz dotyczyć inwestycji o różnym stopniu zaawansowania obiektu/projektu, np. nabywane na etapie projektowania, realizacji lub po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Mogą one mieć charakter dla firm strategiczny, ale i inny – w tym także spekulacyjny. Nie sposób wymienić wszystkich okoliczności towarzyszących inwestycjom w nieruchomości. Inwestycje są podejmowane z zamiarem zaspokojenia określonych potrzeb: mieszkaniowych, edukacyjnych, zdrowotnych, komunikacyjnych, etc. w tym potrzeb konsumpcyjnych. Inwestycje są zazwyczaj podejmowane przez inwestorów z zamiarem osiągnięcia zysku. Wówczas określamy je pojęciem „komercyjne”.

Ocena ekonomiczna inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości biurowej na wynajem

Powyższy problem prześledzę, podążając tropem inwestora przez cały proces inwestycyjny oraz etap użytkowania obiektu.

Pierwszym problemem jest wybór lokalizacji inwestycji. Niejednokrotnie starania inwestora o pozyskanie atrakcyjnej, w jego ocenie, działki ciągną się latami. Pomijając ten wątek, przyjmijmy, że interesujący inwestora teren w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został przeznaczony pod usługi, w tym budynki biurowe.

Inwestorzy zainteresowani nabyciem działki pod inwestycję biurową biorą zazwyczaj pod uwagę następujące okoliczności:

• udział powierzchni biurowej wynajętej do powierzchni ogółem, świadczącym o bieżącym popycie;
• dobre prognozy rozwoju gospodarczego oraz stabilne, w ocenie inwestorów, warunki prowadzenia inwestycji w danym kraju;
• wysokość czynszu, w danym mieście;
• koszty budowy określonej klasy budynku;
• koszty eksploatacyjne w tym podatki;
• m² powierzchni biurowej przypadająca na jednego mieszkańca danego miasta;
• inne okoliczności.

Analizę ekonomiczną potwierdzającą efektywność inwestycji robi się w tej sytuacji w pamięci i sprowadza się ona do obliczenia najczęściej prostej stopy zwrotu (zysku) lub prostego okresu zwrotu kapitału¹. Pragnę przy tym podkreślić, że na tym etapie procesu inwestycyjnego nie ma z reguły ani czasu, ani danych umożliwiających przeprowadzenie dokładniejszych analiz. Wspomniana powyżej ocena może wyglądać następująco przy założeniu, że: [...]