Abstrakt

W ostatnim czasie zaobserwować można tendencję polegającą na dążeniu do zmiany przeznaczenia projektów budowlanych z mieszkaniowych na inwestycje z przewodnią funkcją biurową. Przyczyną tego zjawiska jest pogłębiający się kryzys na rynku nieruchomości. Deweloperzy, którzy podczas boomu w latach 2004–2007 zdecydowali się na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, stoją przed dylematem, czy możliwym jest przekształcenie inwestycji mieszkaniowej na inwestycję o dominującej funkcji biurowej. Wychodząc naprzeciw zapytaniom inwestorów, przedstawiamy poniżej szereg wskazówek, by procedura zmiany przeznaczenia inwestycji została dokonana zgodnie z obowiązującym prawem.

Planowane inwestycje

W przypadku inwestycji planowanej, gdy inwestor nie uzyskał jeszcze wymaganych przez prawo zezwoleń, najważniejszą kwestią okazuje się istnienie bądź brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Równie ważnym jest fakt, czy nieruchomość nabyta przez inwestora stanowi jego własność, czy też jest to grunt oddany mu w użytkowanie wieczyste.

W pierwszej kolejności należy zbadać, czy dla danej nieruchomości został uchwalony i obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan został uchwalony, koniecznym pozostaje zbadanie jego ustaleń, a zwłaszcza tego, czy na danym terenie dopuszczalna jest lokalizacja funkcji biurowej bądź mieszanej, biurowo-mieszkaniowej, biurowo-usługowej. Jeśli zaś w planie zagospodarowania przestrzennego brak jest możliwości lokalizacji na nieruchomości inwestycji o funkcji biurowej, inwestor zmuszony będzie do wystąpienia do właściwych organów z wnioskiem o zmianę planu. Na marginesie należy zauważyć, że procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, podobnie jak jego uchwalenie, jest dość długotrwała.

W przypadku gdy dla danej nieruchomości nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, bądź plan ten wygasł, istotne są ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pamiętać należy, iż studium nie jest aktem prawa miejscowego, a jego zapisy stanowią wyłącznie wytyczne dla organów urbanistycznych, zawierające kierunki zmian i propozycje zagospodarowania terenów.

Z punktu widzenia inwestorów, którzy nabyli prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, istotnym jest cel, na jaki nieruchomość została oddana w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zgodnie bowiem z treścią art. 239 KC, w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinien być określony sposób korzystania z gruntu. W przypadku gdyby użytkownik wieczysty korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, określonym w umowie, umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu.

Zmiana sposobu korzystania z gruntu, w przypadku nieruchomości oddanych inwestorom w użytkowanie wieczyste, jest możliwa, wymaga jednak zgody oddającego grunt w użytkowanie wieczyste. Na zmianę sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może wyrazić zgodę rada gminy, zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 pkt. 9a ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

Rozpoczęte budowy

W sytuacji, gdy inwestor po rozpoczęciu budowy stwierdzi, iż planowana inwestycja mieszkaniowa na danej nieruchomości nie przyniesie mu zakładanych zysków, może [...]