Abstrakt

Jak oszacować czynsz rynkowy, który można otrzymać za oddanie nieruchomości lub jej części w najem lub dzierżawę? Poziom czynszu zależy bezpośrednio od gry popytu i podaży na lokalnym rynku nieruchomości. Wysokość czynszu rynkowego jest pochodną sytuacji na regionalnych, krajowych i światowych rynkach nieruchomości, jednak najsilniej skorelowany jest z klimatem gospodarczym i perspektywami rozwoju regionu i kraju. W dalszej części uwaga zostanie skupiona głównie na szacowanym czynszu rynkowym (Estimetd Rental Value) w segmencie powierzchni biurowych.

Popyt na najem powierzchni biurowej

Czynsz równowagi zależny jest od popytu na najem powierzchni biurowej, który można zdefiniować jako zapotrzebowanie, za które najemca jest gotowy zapłacić ustaloną na danym rynku cenę, dysponując odpowiednią sumą pieniędzy. Inaczej mówiąc, jest to poparta zasobami chęć najemcy do najmu określonej powierzchni w danym momencie i miejscu.

Popyt na powierzchnię biurową kształtuje jej cena, prestiż, dochody najemców, ich gusty i preferencje oraz ceny najmu powierzchni biurowych w nieruchomościach substytucyjnych (porównywalnych) lub ceny zakupu powierzchni biurowej, jako alternatywy dla najmu oraz ceny dóbr komplementarnych, czyli ceny zakupu wyposażenia biurowego. Najemcy w swoich decyzjach kierują się także przewidywaniami co do zmian cen najmu, czyli przewidywaniami dotyczące zmian stawek czynszów oraz liczbą i strukturą potencjalnych najemców na danym rynku. Często widywany jest także efekt naśladownictwa wśród firm z takiej samej branży – firmy o podobnym profilu chcą wynajmować powierzchnię w podobnych lokalizacjach, o podobnej jakości i cenie, zaś efekt demonstracji lub snobizmu obserwowany jest wśród części firm chcących podkreślić swój prestiż, wybierając powierzchnię biurową o najwyższym standardzie i w najlepszej lokalizacji. Popyt kreowany jest także poprzez indywidualne cechy osób podejmujących ostateczną decyzję, które w większym lub mniejszym stopniu kierują się wartością użytkową oferowanej powierzchni biurowej lub mogą ulegać działaniom promocyjnym stosowanym przez wynajmujących.

Podaż powierzchni biurowej oferowanej na rynku

Podaż powierzchni biurowej to jej ilość oferowana na lokalnym rynku nieruchomości przez właścicieli nieruchomości przy określonej cenie zwanej czynszem, przy założeniu niezmienności innych elementów charakteryzujących sytuację na rynku.

Poziom podaży, tak jak poziom popytu powierzchni biurowej oferowanej na rynku nie zależy tylko od wysokości czynszu. Podaż powierzchni biurowej kształtowana jest przez ceny czynników produkcji, w tym w szczególności koszty wytworzenia (materiały i robocizna) oraz koszty finansowania, czyli zależy od poziomu kosztów produkcji. Jako że wybudowanie nowego budynku jest czasochłonne wysokość podaży zależy od zastosowanej technologii i postępu technicznego w budownictwie, cen dóbr substytucyjnych (czynszów za powierzchnię biurową istniejącą) i cen dóbr komplementarnych (uzupełniających) np. ceny wyposażenia powierzchni – oświetlenia, wykładzin, mebli, komputerów itp. Podaż wrażliwa jest na liczbę deweloperów działających na danym rynku, oczekiwania dotyczące zmian czynszów, wielkość rezerw (wielkość zasobu nieruchomości biurowych) oraz innych czynników przypadkowych np. pogody. Jako że inwestowanie na rynku nieruchomości jest kapitałochłonne podaż powierzchni biurowej uzależniona jest od interwencyjnej polityki państwa, która stosując dotacje i subwencje oraz zmieniając na bardziej korzystne warunki prawne może pobudzać wzrost podaży.

Czynsz rynkowy

Czynsz rynkowy (Market Rental Value) zgodnie z [...]