Abstrakt
Spowolnienie gospodarcze wywarło znaczący skutek na najemcach powierzchni handlowych. Jednych kryzys zepchnął na krawędź bankructwa, innym tylko pogorszył wyniki finansowe. I jedni, i drudzy żądają od wynajmujących bonifikat czynszowych. Podstawowym narzędziem stosowanych przez wynajmujących do odróżnienia najemców przeżywających rzeczywiste problemy od tych, którzy chcą jedynie skorzystać z zamieszania, jest wskaźnik kosztu zajęcia powierzchni. Wskaźnik stosowany jest również przez agencje ratingowe do oceny potencjału centrów handlowych, z czego korzystają instytucje finansujące inwestycje w obiekty komercyjne. Tekst stanowi fragment nowego interaktywnego wydawnictwa pt. „Zarządzanie wartości nieruchomości” przygotowywanego do druku nakładem Wydawnictwa C. H. Beck (Beck Info Biznes).
Wskaźnik kosztu zajęcia powierzchni OCR (Occupancy Cost Ratio) jest jednym z podstawowych wskaźników oceny stabilności finansowej najemcy powierzchni komercyjnej. Oblicza się go zarówno w przypadku powierzchni handlowej, jak i biurowej, choć obydwa wskaźniki posiadają nieco odmienne definicje.
Wskaźnik OCR w przypadku nieruchomości handlowej liczymy za pomocą poniższego wzoru i wyrażamy w procentach:
Koszt zajęcia powierzchni to łączne opłaty czynszowe netto (z wyłączeniem podatku VAT) obejmujące czynsz podstawowy, czynsz procentowy, opłaty eksploatacyjne (udział najemcy w podatkach, ubezpieczeniu, kosztach eksploatacji części wspólnych nieruchomości CAM, Ang. Common Area Maintenance) z reguły z wyłączeniem opłat na fundusz marketingowy oraz promocję centrum. Sprzedaż obejmuje łączne miesięczne obroty najemcy z wyłączeniem zwrotów.
W większości centrów handlowych wskaźnik OCR osiągający wartość nie wyższą niż 13-14% oznaczać będzie, że najemca osiąga zyski z działalności gospodarczej prowadzonej w danej lokalizacji. Wskaźnik na poziomie 15% oraz powyżej oznacza że najemca nie zarabia na sprzedaży w danym sklepie. Wskaźnik na poziomie 20% bądź wyższym oznacza w praktyce bankructwo najemcy, chyba że prowadzi on działalność gospodarczą w innych lokalizacjach i może finansować z innych zysków działalność w danym niedochodowym sklepie. Od powyższych zasad są oczywiście wyjątki, szczególnie wynikające z różnic pomiędzy poszczególnymi krajami. I tak, wskaźniki OCR na poziomie 18-20% są charakterystyczne dla większości sklepów w galeriach handlowych w Australii, co nie oznacza oczywiście, że sklepy te są bliskie bankructwa. Dla porównania, wskaźniki OCR przeliczane na przychody najemców powierzchni biurowej powinny kształtować się z reguły na poziomie 3–10%, zaś w przypadku nieruchomości hotelowych – 25–35%1.
OCR jest wskaźnikiem, z którego również korzystają instytucje finansowe oceniając centra handlowe. Ze wskaźnika tego korzystają również agencje ratingowe (np. Moody’s), oceniając jakość papierów finansowych zabezpieczonych na nieruchomościach handlowych, np. CMBS (Ang. Commercial Mortgage-Backed Securities).
W przypadku analizy centrum handlowego agencja podsumowuje łączny koszt zajęcia powierzchni przez wszystkich najemców pasażu oraz [...]