Abstrakt

Kryzys na rynku nieruchomości, który dotarł do Polski w drugiej połowie ubiegłego roku, stale się pogłębia i trudno przewidzieć jego koniec. Sprzedający, którym zależy na zbyciu mieszkania, coraz częściej muszą decydować się na obniżenie ceny, a i tak ze znalezieniem klienta są spore problemy. Instytucje finansowe masowo wstrzymują się z wypłatą kredytów, odstępują od ustalonych w promesach warunków ich udzielenia, żądają coraz większego wkładu własnego i dodatkowych zabezpieczeń. Na sytuację na rynku nieruchomości wpływa też ogólna zła sytuacja finansowa na świecie, odpływ kapitału z naszego rynku i zwiększone zapotrzebowanie na franka szwajcarskiego, którego kurs na początku lutego br. przekroczył magiczną granicę 3 złotych. Trudności w uzyskaniu kredytu, a także obawy dotyczące dalszych spadków cen nieruchomości powodują, iż coraz więcej kupujących wstrzymuje się z zakupem wymarzonego mieszkania. Co więcej, wiele osób rozważa wycofanie się z już zawartych umów z deweloperami, nawet pomimo świadomości utraty wpłaconego zadatku.

Warto zatem zastanowić się, jakimi środkami dysponują kupujący, chcący uchronić się przed zawarciem niekorzystnej w obecnej sytuacji umowy sprzedaży mieszkania, które jeszcze kilka miesięcy wcześniej wydawało się niezwykle atrakcyjne, czy też przed ryzykiem podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, na którego zakup nie otrzymają obecnie wystarczającego kredytu. I co ważniejsze – jak skutecznie odstąpić od zawartej już umowy i czy będzie to, w świetle obowiązujących przepisów, możliwe.

Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna sprzedaży

W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż praktyka obrotu gospodarczego wykształciła dwa zasadnicze sposoby regulowania praw i obowiązków deweloperów i kupujących. W większości przypadków nawiązanie stosunków prawnych pomiędzy tymi stronami ma miejsce w związku z zawarciem tzw. umowy rezerwacyjnej, w której kupujący zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty rezerwacyjnej, zaś deweloper zobowiązuje się do rozpoczęcia określonej inwestycji. Ponadto, strony takiej umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży oznaczonego lokalu mieszkalnego. Niekiedy też deweloper rezygnuje z zawierania umów rezerwacyjnych i proponuje przystąpienie od razu do umowy przedwstępnej.

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie – jednej lub obu stron – do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy (umowy przyrzeczonej, ostatecznej, definitywnej), mocą której następuje przeniesienie prawa własności określonego lokalu mieszkalnego. Warto pamiętać, że ważność umowy przedwstępnej zależy od zachowania następujących warunków: [...]