Abstrakt
W literaturze przedmiotu często przywoływane jest pojęcie nieruchomości komercyjnej. Pojęcie to, choć teoretycznie proste, budzi jednak w praktyce istotne wątpliwości i wymaga wyjaśnienia. W literaturze pojawiło się stwierdzenie, iż nieruchomością komercyjną jest taka nieruchomość, która generuje dochód1. Takie ujęcie tego zagadnienia budzi nasze istotne wątpliwości i zainspirowało nas do zabrania głosu w dyskusji dotyczącej poprawności przytoczonej definicji. Czyniąc to, mamy nadzieję, że przyczynimy się pełniejszego zrozumienia niektórych pojęć i definicji proponowanych w teorii prawa rzeczowego oraz zarządzania nieruchomościami.
Definicje systemowe
Wyjaśnianie tego zagadnienia należy rozpocząć od ustalenia elementów bezdyskusyjnych. W prawie takim elementem są definicje systemowe. Jednym z najbardziej podstawowych pojęć w prawie rzeczowym oraz zarządzaniu jest rzecz. Rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest wyłącznie przedmiot materialny (art. 45 § 1 KC), a zatem rzeczą nie są elementy niematerialne takie jak: dzieła w rozumieniu prawa autorskiego, energia elektryczna czy gaz, choć polskie prawo dopuszcza możliwość obrotu nimi. Rzeczą może być wyłącznie ten przedmiot, który istnieje samoistnie w rzeczywistości, jeżeli nie istnieje on samoistnie, wówczas mówimy o przynależności lub części składowej rzeczy. Z pojęciem rzeczy nierozerwalnie związane są pojęcia pożytków rzeczy, części składowych rzeczy oraz przynależności rzeczy. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 KC). Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (art. 50 KC). Należy jednak zwrócić uwagę, że przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 KC). Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, przy czym nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej (art. 51 § 1 i 2 KC).
W polskim prawie można wyróżnić dwa rodzaje rzeczy: nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Należy podkreślić, że prawodawca zdecydował się wyłącznie na zdefiniowanie pojęcia nieruchomości, co oznacza, że rzeczą ruchomą jest ta rzecz, która nie jest nieruchomością.
Nieruchomościami są – jak stanowi art. 46 § 1 KC – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepis ten wyraźnie wskazuje podział nieruchomości, ze względu na przedmiot. Podstawowym zatem rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa rozumiana jako określona część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności. Określenie danej nieruchomości następuje poprzez jej wydzielenie spośród pozostałych, otaczających ją nieruchomości. Wydzielenie nieruchomości oznacza zatem wskazanie konkretnej działki poprzez skonkretyzowanie jej granic. Działka ta będzie stanowiła odrębną nieruchomość tylko wtedy, gdy – stosownie do brzmienia art. 64 § 1 KC – będzie stanowić przedmiot odrębnego od innych prawa własności. Uwzględniając brzmienie przepisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) oznacza to, że dla danej działki musi zostać założona księga wieczysta. Dopiero bowiem spełnienie tego warunku pozwala nam stwierdzić bez wątpliwości istnienie odrębnego prawa własności.
Rodzaje nieruchomości
Uznanie, że nieruchomością gruntową jest określona granicami powierzchnia gruntu, nie wyczerpuje problemów związanych z definicją nieruchomości gruntowej. Należy tutaj bowiem podkreślić, że własność nieruchomości gruntowej obejmuje nie tylko wydzieloną powierzchnię gruntu, ale również to, co znajduje się nad powierzchnią lub pod nią. Własność nieruchomości gruntowej obejmuje także rozpościerający się nad powierzchnią słup powietrza ograniczony granicami działki oraz stożek gruntu zwężający się ku środkowi ziemi. Od tak określonej zasady jest wyjątek – prawo własności nieruchomości gruntowej nie obejmuje wód płynących, minerałów, kruszyw oraz skarbów, których właścicielem jest Skarb Państwa. Prawodawca nie określił granic władztwa nad i pod powierzchnią gruntu, można zatem przyjąć za starożytnymi Rzymianami, że własność rozciąga się tak wysoko i tak głęboko, jak właściciel jest w stanie chronić swoje władztwo. Własność nieruchomości gruntowej obejmuje także jej części składowe, na które składają się:
– budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane – od chwili tego związania,
– drzewa i inne rośliny – od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 KC) oraz
– prawa związane z nieruchomością (art. 50 KC).
Pojęcie nieruchomości gruntowej akcentuje zatem regułę, zgodnie z którą nieruchomość stanowi całość wraz z wszelkimi naniesieniami i nasadzeniami, zarówno naturalnymi, jak i dokonanymi przez człowieka2. Od tej reguły istnieje szereg wyjątków, z których najważniejszy jest ten, zgodnie z którym budynki i urządzenia znajdujące się na nieruchomości (tzn. na powierzchni gruntu, pod nią lub nad nią) mogą stanowić odrębne od gruntu przedmioty własności, a zatem odrębne nieruchomości lub rzeczy ruchome. Podstawą wyodrębnienia może być wyraźny przepis prawa, wola właściciela lub zastępujące je orzeczenie sądu. Stosownie do brzmienia art. 46 § 1 KC budynek może być odrębną od nieruchomości gruntowej nieruchomością tylko, jeżeli został prawnie wyodrębniony. Prawne wyodrębnienie – konsekwentnie do tego, co wskazaliśmy wcześniej – oznacza, że dla budynku musi istnieć odrębna księga wieczysta. Biorąc pod uwagę zasadę niepodzielności własności nieruchomości gruntowej (czyli znaną już nam regułę superficies solo cedit), należy podkreślić, że budynek będzie mógł zostać wyodrębniony prawnie z gruntu tylko wtedy, gdy wyraźnie zezwala na to przepis prawa. Wyodrębnienie nieruchomości budynkowej może zatem nastąpić tylko w sytuacji ustanowienia na nieruchomości gruntowej prawa użytkowania wieczystego, prawa użytkowania na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a także sądowego podziału współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej. W każdym z tych przypadków istnieje bowiem wyraźny przepis rangi ustawowej pozwalający nie stosować zasady superficies solo cedit.. Tak jak w przypadku nieruchomości gruntowej, tak i w przypadku nieruchomości budynkowej, prawo własności takiej nieruchomości obejmuje części składowe, w tym prawa związane z nieruchomością.
Z podziału nieruchomości gruntowej, w sytuacjach wyraźnie określonych przepisami, może zatem zostać wydzielona [...]