Abstrakt
Aby uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać skutecznego zgłoszenia budowy niewymagającej pozwolenia na budowę, inwestor musi legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej PrBudU), przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Konieczność wykazania się tytułem do nieruchomości ma na celu administracyjno-prawną ochronę prawa własności oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości. Organ sprawdza, czy ten, kto występuje o pozwolenie na budowę ma tytuł prawny w postaci własności lub inny tytuł pochodzący od właściciela uprawniający go do realizacji planowanej inwestycji. Regulacja nakazująca sprawdzenie uprawnienia wnioskodawcy do terenu ma również na celu ograniczenie możliwości wydawania decyzji administracyjnych uprawniających do budowy na cudzym gruncie, które w rzeczywistości są niewykonalne ze względu na brak uprawnienia do korzystania z rzeczy. Podmiot uzyskujący pozwolenie na budowę ma wiele obowiązków wynikających z PrBudU, których realizacja jest możliwa wyłącznie w przypadku posiadania odpowiedniego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości.
Weryfikacja tytułu prawnego inwestora do gruntu jest potrzebna w obecnym stanie prawnym, także dlatego, że wydanie pozwolenia na budowę może mieć istotny wpływ na prawa właściciela terenu. Przykładowo, w razie wydania więcej niż jednej decyzji o warunkach zabudowy dla jednego terenu, wydanie pozwolenia na budowę dla jednego z inwestorów powoduje wygaśnięcie wszystkich innych decyzji o warunkach zabudowy (art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. Nr 80, poz. 7171 ze zm.). Gdyby o pozwolenie na budowę mógł wystąpić każdy, niezależnie od tytułu do gruntu, to osoba niemająca praw do gruntu mogłaby doprowadzić do wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy uzyskanej przez właściciela, który zamierzał uzyskać pozwolenie na budowę. Można wyobrazić sobie system prawny, w którym o pozwolenie na budowę można wystąpić niezależnie od posiadanego tytułu do gruntu, na takiej samej zasadzie jak obecnie każdy może wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Z przyczyn wskazanych powyżej polski ustawodawca przyjął zasadę wydawania pozwoleń na budowę wyłącznie podmiotom posiadającym tytuł prawny do nieruchomości.
Obowiązek wykazania się tytułem do dysponowania gruntem na cele budowlane przewidziany jest również w projekcie nowelizacji Prawa budowlanego znoszącej obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w odniesieniu do znacznej liczby obiektów budowlanych1.
Rodzaje tytułów do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Właściciel może dysponować nieruchomością na cele budowlane w każdym zakresie dozwolonym przez prawo i może złożyć oświadczenie o posiadanym prawie. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, zgodnie z przeważającym poglądem, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, gdyż [...]