Abstrakt

W niniejszym artykule autorzy przedstawiają zasady opodatkowania VAT usług budowlanych, wskazując przy tym na rozwiązania, które mogą pozwolić na optymalizację rozliczeń pomiędzy wykonawcą usług budowlanych i deweloperem w przypadku kontraktów na usługi budowlane dotyczące budynków mieszkalnych.

Stawka VAT na usługi budowlane

Co do zasady usługi budowlane podlegają opodatkowaniu 22% VAT. Jednakże budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym podlega opodatkowaniu preferencyjną, 7% stawką VAT (art. 41 ust. 12 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku towarów i usług, Dz.U. Nr 54 poz. 535, ze zm.; dalej VATU). Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych¹ (dalej: PKOB) w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (art. 41 ust. 12a VATU). Jednakże do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

− budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

− lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m² (art. 41 ust. 12b VATU).

Stosowanie preferencyjnej stawki podatku VAT jest jednak rozszerzone – obecnie, na mocy rozporządzenia Ministra Finansów z 28.11.2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 212, poz. 1336) – do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących wszystkich (niezależnie od powierzchni) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także budynków sklasyfikowanych w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

Definicja obiektu budownictwa mieszkaniowego

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 (art. 2 ust. 12 VATU). Zgodnie z PKOB, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane (konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych), których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (pkt 2 załącznika do rozporządzenia).

W przypadku budynków, które są wykorzystywane do wielu celów, o ich kwalifikacji decyduje [...]