Abstrakt

Inwestorzy niejednokrotnie nabywają budynki czy lokale z zamiarem przeprowadzenia określonych robót adaptacyjnych w tych budynkach/lokalach. W pewnych sytuacjach mogą jednakże pojawić się wątpliwości odnośnie kwalifikacji prawnej danych robót – np. jako remontu, przebudowy czy może odbudowy. Wynika to z faktu, że definicje legalne terminów „remont” i „przebudowa” nie są dostatecznie precyzyjne, a ponadto brak jest definicji „odbudowy”. Tymczasem kwestia ta ma bardzo istotne znacznie, gdyż remont podlega jedynie zgłoszeniu robót, zaś wykonanie odbudowy i przebudowy wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie budowy

Art. 28 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej PrBudU), ustanawia generalną zasadę, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Za „roboty budowlane” uważa się nie tylko budowę, ale także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 PrBudU).

Zasadniczo organem właściwym w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent tego miasta, pełniący funkcję starosty (art. 82 ust. 2 PrBudU w zw. z art. 80 ust. 1 pkt 1 PrBudU i art. 81 ust. 1 pkt 2 PrBudU). W pewnych przypadkach kompetencja ta przysługuje wojewodzie (np. w sprawie budowy dróg publicznych i lotnisk). Kluczowe (generalne) wymogi odnośnie wydania pozwolenia na budowę określone zostały w art. 32–34 PrBudU.

PrBudU przewiduje szereg wyjątków od zasady prowadzenia robot budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę. Katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę został przedstawiony, w szczególności w art. 29 PrBudU. Niektóre z przypadków powołanych w art. 29 PrBudU, choć zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, mogą jednak wymagać tzw. zgłoszenia budowy/robót budowlanych. W konsekwencji, PrBudU przewiduje:

− przypadki wymagające uzyskania pozwolenia na budowę (np. przebudowa lokalu/budynku),

− przypadki wymagające jedynie zgłoszenia budowy/robót budowlanych (np. co do zasady – remont budynku, wykonanie pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych),

− przypadki, gdzie nie jest wymagane ani uzyskanie pozwolenia na budowę ani zgłoszenie budowy/robót budowlanych (np. montaż klimatyzatora na budynku, montaż anteny o wysokości poniżej 3 m).

Organem właściwym w przedmiocie przyjęcia zgłoszenia jest starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent tego miasta, pełniący funkcję starosty. Zgodnie z art. 30 ust. 2 PrBudU w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (na urzędowym formularzu) o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w znaczeniu art. 3 pkt 11 PrBudU) oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (niektóre organy administracji budowlanej uważają, że do zgłoszenia należy załączyć także decyzję o warunkach zabudowy jeśli jest wymagana). Kluczowe zasady zgłaszania budowy/robót budowlanych określa art. 30 PrBudU.

Remont budynku/lokalu

Z zastrzeżeniem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, remont istniejącego obiektu budowlanego (a więc m.in. remont budynku i lokalu w tym budynku) podlega zwolnieniu z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 2 pkt 1 PrBudU w zw. z art. 3 pkt 1a PrBudU). Zasada ta dotyczy także remontu urządzeń budowlanych (np. przyłączy sieciowych, instalacji wewnętrznych, placów postojowych, ogrodzeń – art. 29 ust. 2 pkt 1 PrBudU w zw. z art. 3 pkt 9 PrBudU) i budowli (np. dróg wewnętrznych – art. 29 ust. 2 pkt 1 PrBudU w zw. z art. 3 pkt 3 PrBudU).

Zgodnie z [...]