Abstrakt

Wśród ostatnich zmian przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości dotyczących uzyskiwania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami nieco na boczny tor zepchnięto dyskusję nad statusem zawodu pośrednika. Ustawodawca decydując się przed laty na uregulowanie warunków i zasad wykonywania zawodu pośrednika, zdecydował się ograniczyć swobodny dostęp do tego zawodu, argumentując to wagą czynności podejmowanych przez pośredników, a także koniecznością dbałości o jakość świadczonych przez niego usług. Niewątpliwie wiedza merytoryczna pośrednika, jego doświadczenie zawodowe oraz znajomość szeregu regulacji prawnych stanowią nie tylko o powodzeniu w prowadzeniu działalności przez pośrednika, ale niejednokrotnie przesądzają o bezpieczeństwie transakcji na rynku nieruchomości. Pośrednik staje się dla nabywców i zbywców nieruchomości nie tylko „pokazywaczem” i „spryciarzem” kojarzącym strony transakcji, ale także, a może przede wszystkim, doradcą, pomocnikiem i „organizatorem” procesu obrotu nieruchomościami. Odpowiedzialność na nim spoczywająca wzrasta, wraz z rozwojem całego rynku nieruchomości, jak też wzrostem popytu na usługi pośredników. Z tej perspektywy na osobach wykonujących zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami spoczywa szczególna odpowiedzialność niespotykana w innych zawodach. Należy więc w przekonaniu autora podjąć dyskurs w kwestii potraktowania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami jako wolnego zawodu, tak by jedną z form prowadzenia działalności przez pośredników mogła być spółka partnerska.

W pierwszej mierze warto zastanowić się nad statusem zawodu pośrednika stworzonym przez przepisy prawa, a także kształtowanym w orzecznictwie. Jak stanowi w art. 180 ust. 1 ustawa z 21.8.1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) pośrednik zajmuje się zawodowo wykonywaniem czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia, zbycia, najmu, dzierżawy nieruchomości lub praw spółdzielczych. Zatem już z treści tego przepisu wynika, że pośrednik działa na rzecz osób trzecich. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ustawodawca zdecydował się zatem po pierwsze wprowadzić nowy typ umowy nazwanej, a po drugie ustalić co do niej obowiązkową formę pisemną pod rygorem nieważności. W tym kontekście wskazać należy, iż ustawodawca wprowadzając taką regulację, kierował się zapewne zasadą bezpieczeństwa obrotu gospodarczego, gdyż forma pisemna umowy pośrednictwa z pewnością jest korzystna dla osób korzystających z usług pośredników. Także i pośrednicy uzyskali narzędzie służące łatwiejszemu dochodzeniu swych praw w kwestiach spornych. Co warto jednak podkreślić [...]