Abstrakt
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu bez konieczności dokonywania dodatkowej czynności prawnej z najemcą. Następuje zmiana osoby wynajmującego, natomiast treść stosunku prawnego najmu pozostaje niezmieniona. Przeniesienie praw z najmu następuje z mocy prawa nie wymaga zgody najemcy i może dokonać się bez jego wiedzy. Jest to wyjątkowa sytuacja, w której bez konieczności uzyskania zgody wierzyciela następuje zmiana dłużnika1. Najemca nie może się sprzeciwić przejściu najmu i zwolnieniu zbywcy ze zobowiązania z tytułu najmu. Nabywca rzeczy najętej uzyskuje ponadto prawo wypowiedzenia umowy najmu z wyłączeniem jednak sytuacji, gdy umowa zawarta była na czas oznaczony z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy. Na tle regulacji art. 678 § 1 KC powstaje kilka zagadnień praktycznych, które chcielibyśmy omówić w niniejszym artykule.
Zbycie rzeczy najętej
Użyte w treści art. 678 § 1 KC sformułowanie „zbycie rzeczy” oznacza w naszej opinii przeniesienie własności rzeczy oraz jej wydanie nabywcy. Jeżeli właściciel przenosi w drodze umowy własność wynajętej rzeczy i ją wydaje, nabywca staje się stroną stosunku najmu dotyczącego tej rzeczy od chwili wydania rzeczy. Przepis ten stosuje się do zbycia prawa użytkowania wieczystego wynajętej nieruchomości jako prawa zbliżonego w swej treści do prawa własności. Według niektórych komentatorów2 przez zbycie rzeczy należy również rozumieć ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego uniemożliwiającego wynajmującemu wykonywanie jego praw, czyli np. użytkowania rzeczy. Według innych pogląd ten jest jednak dyskusyjny3. W naszej ocenie ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego skutecznego erga omnes nie mogłoby być uznane za zbycie rzeczy. Ustanowienie użytkowania nie mieści się w pojęciu zbycia rzeczy, albowiem użyty przez ustawodawcę termin prawny jednoznacznie wskazuje, że chodzi o zdarzenia cywilne o skutku rozporządzającym4.
Rzecz może być wynajmowana nie tylko przez jej właściciela, ale także przez osoby posiadające ją na innej podstawie prawnej, np. przez korzystającego na podstawie umowy leasingu lub dzierżawcę. Należy rozważyć, jakie konsekwencje dla najmu ma przeniesienie praw i obowiązków z umowy leasingu lub dzierżawy na osobę trzecią. Przeniesienie tych praw i obowiązków może nastąpić za zgodą odpowiednio finansującego lub wydzierżawiającego. Przeniesienie tytułu prawnego do rzeczy innego niż własność (użytkowanie wieczyste przy nieruchomościach), ale uprawniającego do wynajmowania rzeczy nie mieści się w naszej ocenie w pojęciu „zbycie rzeczy”. W konsekwencji, w razie gdyby nastąpiło przeniesienie tych umów na inny podmiot, włącznie z prawem wynajmowania rzeczy, to nie nastąpi automatyczne, nie wymagające zgody najemcy, wstąpienie nabywcy praw w stosunek najmu. Art. 678 § 1 KC zawęża przypadki automatycznego przeniesienia najmu do „zbycia rzeczy”, a wykładnia językowa tego terminu nie daje w naszej ocenie podstaw do uznania, iż mieści się tu także przeniesienie innych praw do rzeczy niż prawo własności. Należy ponadto podkreślić, że przepis art. 678 § 1 KC ma charakter wyjątkowy, gdyż przewiduje przejęcie długu bez zgody wierzyciela, a zatem jego wykładnia nie może być rozszerzająca.
W razie przeniesienia praw i obowiązków z leasingu/dzierżawy zbywca tytułu prawnego, który zawarł umowy najmu, praktycznie traci możliwość zapewnienia korzystania z rzeczy przez najemcę. W takim przypadku możliwe byłyby dwa rozwiązania: [...]