Abstrakt
Wśród projektów aktów prawnych przygotowywanych przez Ministerstwo Infrastruktury znaleźć można projekt Rozporządzenia Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W projekcie tym znajduje się pomysł na modernizację mocno aktualnie kontrowersyjnego § 36. Kontrowersyjnego, ponieważ przepis ten wywołuje wiele konfliktów przy wykupie nieruchomości pod drogi publiczne. Podłożem konfliktów jest chroniczne niedoszacowanie odszkodowań wypłacanych za nieruchomości przejmowane pod drogi publiczne.
Nie wchodząc w żargon prawny, dosyć łatwo można sobie wyobrazić strukturę słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cele publiczne. Odszkodowanie przysługujące właścicielowi nieruchomości powinno zawierać wartość rynkową nieruchomości, koszty związane z ewentualnym odtworzeniem majątku (wszelkie opłaty, prowizje etc.), kwotę wynikającą z utraconych korzyści oraz rekompensatę finansową za siłową ingerencję w prywatny majątek dla dobra ogółu.
Syntetyczny obraz odszkodowania możnaby przedstawić przy pomocy prostego wzoru:
WO = WRN + K + UK + R (1)
gdzie:
WO – wartość odszkodowania;
WRN – wartość rynkowa nieruchomości;
K – koszty związane z nabyciem nieruchomości zamiennej – koszt poszukiwania nieruchomości zamiennej, prowizja dla pośredników w obrocie nieruchomościami, opłaty notarialne, obsługa prawna i ekspercka, etc.;
UK – utracone korzyści w sytuacji gdy posiadanie nieruchomości generuje korzyści, które zostają ucięte z chwilą nabycia nieruchomości na cel publiczny;
R – rekompensata, wynagrodzenie krzywd moralnych za siłową ingerencję we własność prywatną, której ochronę gwarantuje Państwo konstytucją – forma zachęty do dobrowolnego rozstania się z posiadanym majątkiem.
Oczywiście można doprecyzowywać wskazane wyżej pojęcia. Można wskazywać, że w przypadku różnych typów nieruchomości proporcje poszczególnych składników w kwocie odszkodowania będą różne. Ogólnie jednak należy się liczyć z przedstawionym wyżej modelem rozliczania odszkodowania. Kreowanie kwoty odszkodowania pomijającego poszczególne składniki odszkodowania będzie rodziło naturalny opór ze strony właścicieli nieruchomości.
Dla przejrzystości procesów odszkodowawczych ceny nieruchomości przejmowanych na cel publiczny, ujawniane w aktach notarialnych winny odnosić się wyłącznie do wartości rynkowych nieruchomości. Do aktów notarialnych nie powinny być wprowadzane w miejsce cen nieruchomości kwoty odszkodowań co obecnie jest praktyką powszechną. Zgodnie z przepisami prawa jedynie wykup nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Pozostałe składniki odszkodowania nie powinny być dokładane bez komentarza w aktach notarialnych do kwoty wynikającej z wartości nieruchomości. Kwota odszkodowania tylko w rzadkich sytuacjach może pokrywać się z wartością nieruchomości. Lekceważenie tego oczywistego faktu prowadzi do systemowego fałszowania rynku nieruchomości oraz eskalowania cen i żądań ponad poziom rzeczywisty i należny.
Wartość rynkowa nieruchomości – składnik odszkodowania
Delikatną kwestię odszkodowania mają regulować przepisy przedstawione w projekcie rozpatrywanego rozporządzenia. Warto się więc przyjrzeć nieco bliżej tym przepisom, zanim zostaną wkrótce uchwalone.
Przytoczony przepis służyć ma [...]