Abstrakt

Toczące się lub zawieszone postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości w warunkach określonych w art. 94 ust. 1 GospNierU i dlatego nie stanowi to przyczyny wynikającej z art. 97 § 1 pkt 4 KPA do zawieszenia z urzędu postępowania podziałowego.

Cel podziału nieruchomości

Podział ewidencyjny (geodezyjny) nieruchomości polega na innym niż dotychczas ukształtowaniu ewidencyjnym działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości, a w szczególności na ukształtowaniu w nowy sposób linii granicznych działki lub działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości i ich ewidencyjnej numeracji. Nieruchomość może się bowiem składać z jednej działki gruntu, jako działki ewidencyjnej, a wtedy granice nieruchomości pokrywają się z granicami działki ewidencyjnej, jak również nieruchomość może składać się z większej ilości działek ewidencyjnych, wtedy działki te mają swoje odrębne granice ewidencyjne. Ewidencyjnymi granicami nieruchomości są wtedy zewnętrzne granice działek gruntu, oddzielające działki gruntu wchodzące w skład innej nieruchomości, a więc oddzielające takie działki gruntu, które stanowią przedmiot własności innego podmiotu.

Celem podziału ewidencyjnego (geodezyjnego) nieruchomości jest ewidencyjne wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej ilości działek gruntu bez zmiany ich dotychczasowego właściciela, mogących w przyszłości stanowić odrębne nieruchomości, tj. każdą z wydzielonych działek gruntu, dotychczasowy jej właściciel będzie mógł zbyć innym podmiotom na odrębną własność. Dopóki zatem nieruchomość nie jest ewidencyjnie podzielona, stanowi jedną działkę gruntu, której nie można zbyć w niewydzielonych częściach. Dotychczasowy właściciel takiej nieruchomości może wtedy jedynie zbyć część swojego udziału w prawie własności przysługującym do nieruchomości, w wyniku czego powstanie współwłasność nieruchomości. Natomiast zbycie przez właściciela wyodrębnionej ewidencyjnie części nieruchomości jako odrębnej działki gruntu, skutkować będzie powstaniem nowej nieruchomości, będącej przedmiotem własności odrębnego podmiotu. Podział ewidencyjny (geodezyjny) nieruchomości służy zatem dokonaniu następnie podziału prawnego lub wieczystoksięgowego. Nie jest bowiem prawnie możliwe, aby bez ewidencyjnego wyodrębnienia, część dotychczasowej nieruchomości mogła być odłączona od księgi wieczystej i wpisana do odrębnej księgi wieczystej, nawet z zachowaniem dotychczasowych wpisów co do podmiotu prawa własności.

Podstawowe kryterium podziału nieruchomości

Podstawowym kryterium prawnym dopuszczalności dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości jest zgodność tego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zachowanie tej zgodności zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w art. 93 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), jako dotyczące możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Przy istniejącym zatem planie miejscowym dopuszczalność dokonania podziału nieruchomości w określony sposób zależna jest od możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu na cele określone w planie miejscowym. Powiązanie dopuszczalności podziału nieruchomości z możliwością zrealizowania na niej po podziale przeznaczenia określonego w planie miejscowym oznacza, iż ewidencyjny podział nieruchomości pełni służebną rolę wobec planu miejscowego, na co wielokrotnie wskazywano już zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądowym. Skoro bowiem ewidencyjny podział nieruchomości umożliwia dokonanie w przyszłości podziału prawnego tej nieruchomości (zbycia wydzielonych działek gruntu na rzecz innych osób), w wyniku którego wyodrębnione działki gruntu staną się odrębnymi nieruchomościami, to przy braku zapewnienia już na etapie podziału ewidencyjnego takiej powierzchni i konfiguracji przestrzennej wydzielanym działkom gruntu, która zapewni możliwość ich zagospodarowania, to w wyniku dokonanego następnie podziału prawnego powstałe odrębne nieruchomości nie będą mogły być zagospodarowane zgodnie z planem miejscowym, a tym samym nie będą mogły być zagospodarowane w jakikolwiek inny sposób niż dotychczas. Ponadto może okazać się, iż w wyniku ewidencyjnego podziału nieruchomości powstaną działki gruntu, których konfiguracja przestrzenna uniemożliwi wykonanie planu miejscowego, gdy działki te staną się w przyszłości odrębnymi nieruchomościami. Sami zaś właściciele nabytych w wyniku podziału prawnego wydzielonych ewidencyjnie działek gruntu nie będą mogli w istocie wykonywać swojej własności w postaci dopuszczalnego planem miejscowym zagospodarowania nieruchomości. Pod znakiem zapytania stanie przy tym także możliwość zbycia powstałych w wyniku podziału ewidencyjnego działek gruntu o konfiguracji niezapewniającej zrealizowania przeznaczenia określonego w planie miejscowym, a więc znalezienia chętnych nabywców, świadomych prawnej niemożliwości zagospodarowania nabytej działki gruntu w ramach istniejącego planu miejscowego. Przy ewidencyjnym podziale nieruchomości w ramach istniejącego planu miejscowego dokonuje się zatem oceny skutków tego podziału w świetle zachowania możliwości inwestycyjnych na wyodrębnianych działkach gruntu i jeżeli proponowane do wydzielenia działki gruntu nie będą mogły być zagospodarowane na cele określone w planie miejscowym, w szczególności ze względu na ich konfigurację przestrzenno-obszarową, to stosownie do art. 93 ust. 1 i 2 GospNierU nie jest dopuszczalne dokonywanie takiego podziału ewidencyjnego. Nie jest więc prawnie dopuszczalne [...]