Abstrakt

W niniejszym opracowaniu przedstawiono propozycję metody szacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje komercyjne, w przypadku gdy parametry wytrzymałościowe gruntów wchodzących w skład tych nieruchomości wymagają wzmocnienia.

Podjęta tematyka jest problemem interdyscyplinarnym łączącym w sobie zagadnienia z dziedziny rzeczoznawstwa majątkowego (ekonomia, prawo), geotechniki (mechaniki gruntów i geoinżynierii) i informatyki (matematyka), w szczególności dotyczące:

– oszacowania wpływu parametrów geotechnicznych podłoża gruntowego opisujących jego nośność na wartość rynkową nieruchomości, w skład której wchodzi ten grunt;

– odpowiedniego opisu interakcji słabego podłoża gruntowego z analizowaną konstrukcją inżynierską (zasady i procedury wyboru odpowiedniej metody i technologii wzmocnienia słabonośnego podłoża);

– stworzenia odpowiednich modeli numerycznych dla podłoża gruntowego przed i po wzmocnieniu oraz wykonanie stosownych doświadczeń numerycznych;

– analizy wpływu funkcji czasu i kosztów związanych ze wzmocnienia podłoża (koszty projektowe, materiałowe, roboto-godziny pracowników oraz koszty pracy specjalistycznego sprzętu), na jego wartość rynkową w analizowanej grupie nieruchomości gruntowych niezabudowanych;

– oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy użyciu podejścia mieszanego i metody rezydualnej.

Obecnie jesteśmy świadkiem chwilowej stagnacji na rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi, w związku z globalnym kryzysem gospodarczym, jednak na przestrzeni kilku ostatnich lat (2001–2008) obserwowano lawinowy wzrost cen nieruchomości gruntowych w szczególności o przeznaczeniu komercyjnym głównie ze względu na ogromny popyt na tego typu nieruchomości. Inwestorzy dokonywali transakcji kupna – sprzedaży gruntów pod duże inwestycje, mając głównie na uwadze takie atrybuty jak:

– przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

– lokalizacja i sąsiedztwo,

– wielkość i kształt działki,

– dostępność komunikacyjna

– oraz stopień uzbrojenia.

Po sfinalizowaniu transakcji w wielu przypadkach okazywało się, że obiekt budowlany, jaki miał powstać na przedmiotowej nieruchomości, generuje zbyt duże obciążenia dla występującego tam podłoża gruntowego, innymi słowy nabyta nieruchomość gruntowa charakteryzowała się złymi warunkami geotechnicznymi – grunt był nienośny, co wymagało wykonania nowych badań i analiz, nowych projektów wzmacniania podłoża oraz czasu i kosztów związanych z realizacja tego etapu budowy.

W odpowiedzi na taki stan rzeczy [...]