Abstrakt

Użytkowanie wieczyste jest po prawie własności najszerszym prawem rzeczowym do nieruchomości. Pomimo toczącej się od wielu lat debaty nawołującej do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność oraz pewnych działań ustawodawcy w tym zakresie, jak dotąd proces ten nie objął przeważającej części terenów oddanych w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty uprawniony jest do korzystania z nieruchomości w granicach określonych przepisami prawa oraz postanowieniami umowy, na podstawie której rzecz została mu oddana w użytkowanie wieczyste. W przypadku użytkowania wieczystego, które nie powstało na podstawie umowy, sposób korzystania z gruntu wynikać powinien z decyzji administracyjnych wydawanych w związku z nabyciem tego prawa przez pierwszego użytkownika wieczystego. W razie wykorzystywania gruntu niezgodnie z celem użytkowania wieczystego właściciel może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego i w konsekwencji odebrać grunt. Konsekwencje niedotrzymania warunków korzystania z gruntu mogą być dla użytkownika wieczystego bardzo dotkliwe. W praktyce pojawiają się istotne wątpliwości co do zakresu ograniczeń w korzystaniu z gruntu przez użytkownika wieczystego oraz związania tymi postanowieniami kolejnych nabywców użytkowania wieczystego.

Ustalenie przeznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

Zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego (art. 239 § 1 KC) oraz art. 29 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego powinien być określony w umowie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeżeli oddanie nieruchomości następuje w celu jej zabudowy, umowa powinna dodatkowo określać sposób i termin zagospodarowania nieruchomości, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W razie gdy użytkowanie wieczyste nie powstało w drodze umowy, cel użytkowania wieczystego powinien być określony w decyzji administracyjnej potwierdzającej nabycie użytkowania wieczystego (art. 200 GospNierU). Przeznaczenie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powinno być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (art. 30 GospNierU).

W umowach o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste cel użytkowania bywa określany niejednolicie, przy czym istotne różnice istnieją w zależności od tego, czy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z realizacją określonych inwestycji (zwykle po przeprowadzeniu przetargu), czy też została zawarta bez przetargu w związku z realizacją roszczeń o ustanowienie użytkowania wieczystego przyznanych ustawowo pewnym grupom podmiotów. Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie bezprzetargowym przysługuje np. osobom prawnym, które były użytkownikami gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy w dniu 5.12.1990 r. (a nie nabyły prawa użytkowania wieczystego na innej podstawie), osobom, które były w dniu 5.12.1990 r. posiadaczami nieruchomości należących do Skarbu Państwa (art. 204 i n. GospNierU), jak również osobom i ich następcom prawnym osób, które złożyły wniosek o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym na podstawie art. 7 dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.).

W przypadku pierwszego typu umów o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste na konkretny cel po przeprowadzeniu przetargu, to ich postanowienia dotyczące dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości nie budzą zwykle większych problemów interpretacyjnych. Umowy te przewidują wykonanie sprecyzowanej inwestycji w określonym czasie, wskazując terminy rozpoczęcia i zakończenia inwestycji. Natomiast w przypadku umów zawieranych w wykonaniu roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego, przeznaczenie gruntu określane było często w sposób nieprecyzyjny, np. przez wskazanie, iż użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości na cele statutowe lub zgodnie z przeznaczeniem gruntu.

W razie wątpliwości [...]