Abstrakt

Artykuł przedstawia omówienie zasad tworzenia i wykorzystania funduszu remontowego przez zarządcę zasobu lokalowego jednego z miast położonych na południu kraju. Przykład ten w doskonały sposób ilustruje najczęściej popełniane błędy, charakterystyczne dla miast, w których gospodarowanie mieszkalnictwem powierzono komunalnemu zakładowi budżetowemu. Tekst jest fragmentem poradnika pt. „Zarządzanie wartością nieruchomości mieszkalnych” wydanego nakładem Wydawnictwo C.H. Beck.

Na wstępie należy zauważyć, że w poniższych rozważaniach koncentrujemy się wyłącznie na kwestii funduszu remontowego, nie komentując faktu wykorzystania przez gminę swojego zakładu budżetowego jako zarządcy nieruchomości wspólnych oraz komunalnego zasobu mieszkaniowego.

Ustawa sobie, regulamin sobie

Wspólnoty mieszkaniowe obsługiwane przez zakład budżetowy (określany w dalszej części artykułu w skrócie jako „zakład”) otrzymywały od zarządcy do zatwierdzenia w uchwale właścicieli projekt tzw. regulaminu funduszu remontowego (RFR). Zgodnie z § 2 ust. 1 RFR „składki na wyodrębniony fundusz remontowy będą wpłacane przez poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych”. Zgodnie z ust. 2: „miesięczna składka będzie wpłacana do dnia dziesiątego każdego miesiąca z góry na rachunek (…)”. Zgodnie z § 2 ust. 3 regulaminu, „po złożeniu pisemnej deklaracji na ręce zarządcy nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu ma prawo dokonać wpłaty w innym terminie niż określono w ust. 2, kumulując składki miesięczne, pod warunkiem dokonania pełnej wpłaty”.

Zgodnie z § 4 ust. 1 RFR, „gmina, reprezentowana przez zakład, przypadający na nią udział w kosztach zaplanowanego remontu, który będzie finansowany z wyodrębnionego funduszu remontowego, pokryje w całości w chwili płatności rachunków za wykonany remont”.

Zgodnie z § 6 RFR, „remont może zostać rozpoczęty z chwilą zgromadzenia przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych z nieruchomości środków na jego pokrycie – liczonych zgodnie z posiadanym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości (…)”.

Zgodnie z § 7 RFR, „środki wyodrębnionego funduszu remontowego gromadzi zarządca na rachunku bankowym odrębnym w stosunku do rachunku bieżącego; w celu zwiększenia przychodów związanych z odsetkami bankowymi zarządca ma prawo tworzyć lokaty bankowe z wolnych środków (ust. 1). Wybór banku, zgodnie z ust. 2, leży w gestii zarządcy (…)”.

Zgodnie z § 10 RFR, „właściciel lokalu może w każdym terminie, z wyprzedzeniem 30-dniowym zażądać wypłaty z wyodrębnionego funduszu remontowego (…), z zastrzeżeniem iż zgromadzone kwoty wystarczają na pokrycie kosztów remontów wynikających w bieżącym roku z planu gospodarczego”.

Powyższa treść regulaminu narusza przepisy art. 14 oraz 15 ust. 1 WłLokU. Art. 14 stanowi, że: „Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Natomiast art. 15 ust. 1 stwierdza, że: „Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca”. Przepisy te zostały przez ustawodawcę umieszczone w rozdziale 3 WłLokU, a więc nie jest możliwa ich zmiana nawet w trybie art. 18 ust. 1 bądź 2a WłLokU (umową notarialną bądź uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza). Przedstawienie ww. reguł (sprzecznych z obowiązującymi przepisami prawa) przez zakład jako propozycji uchwały do zatwierdzenia właścicielom lokali należy ocenić nagannie z punktu widzenia etyki zawodowej.

Zakład dążąc do uprawomocnienia praktyki, w której umożliwiono gminie oraz innym właścicielom lokali nie wnoszenie zaliczek w koszty przyszłych remontów zgodnie z [...]