Abstrakt
Niejednokrotnie zdarza się, że nabywca budynku/lokalu albo też aktualny właściciel decyduje się zmienić dotychczasowe przeznaczenie budynku/lokalu (np. zamiast restauracji przeznaczyć lokal na placówkę firmy ubezpieczeniowej). W pewnych przypadkach, pomimo że ewentualne prace adaptacyjne związane ze zmianą przeznaczenia budynku/lokalu nie będą wymagały prowadzenia typowych robót remontowych (czy przebudowy) – konieczne może okazać się zgłoszenie tzw. zmiany sposobu użytkowania budynku/lokalu. Zmiana sposobu użytkowania może ponadto wymagać (w braku planu miejscowego) uzyskania uprzedniej decyzji o warunkach zabudowy.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu/budynku
W praktyce za zmianę sposobu użytkowania lokalu można by uznać sytuację, gdzie np. lokal był wcześniej wykorzystywany na cele gastronomiczne czy hotelowe, a następnie stał się placówką firmy ubezpieczeniowej czy oddziałem banku. Jednakże nie każda zmiana przeznaczenia/sposobu korzystania z danego budynku/lokalu może zostać automatycznie uznana za zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej PrBudU).
Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 PrBudU przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. W wyroku z 31.3.2007 r. (II SA/Bk 196/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zauważył, że jedynie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 PrBudU wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zawarty w art. 71 ust. 1 pkt 2 PrBudU zwrot „w szczególności” nie oznacza, iż każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga takiego zgłoszenia. Jedynie zmiany wymienione w tymże artykule lub w skutkach podobne do tam wymienionych powodują konieczność sporządzenia stosownego zgłoszenia do właściwego organu. WSA podkreślił, iż z dniem 26.9.2005 r. został uchylony art. 71 ust. 1 pkt 1 PrBudU, który rozszerzał definicję zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części także na przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne. Zdaniem WSA, jedynie w oparciu o stary stan prawny można byłoby rozważać, czy rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej (handlowo-usługowej) w budynku mieszkalnym kwalifikowało się jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
W świetle wyżej zaprezentowanego orzeczenia należy przyjąć, że sama zmiana sposobu wykorzystania budynku/lokalu poprzez zastąpienie aktualnej funkcji usługowej (np. handlowej, gastronomicznej) inną funkcją (np. usług brokerskich, ubezpieczeniowych, czy bankowych) nie prowadzi automatycznie do obowiązku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania (w trybie art. 71 PrBudU), jeśli nie wiąże się to jednocześnie ze zmianą warunków (wszystkich lub niektórych): bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Jednak w praktyce, kwestia ta może wzbudzać wątpliwości. PrBudU nie precyzuje bowiem na czym ma polegać zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Stwarza to płaszczyznę do uznaniowego działania organów administracji budowlanej. Można bowiem twierdzić, że np. zmiana funkcji ze sklepowej na bankową wiąże się ze zmianą warunków pracy czy warunków higieniczno-sanitarnych, gdyż inne warunki pracy i higieny panują w sklepie, a inne w banku. Pomimo zatem że prace adaptacyjne ograniczą się jedynie do wymiany wykładziny i wyposażenia (mebli) w lokalu, to i tak mogą pojawić się opinie, że wymaga to zgłoszenia w trybie art. 71 PrBudU. Konieczne jest jednocześnie zauważenie, że zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania (w trybie art. 71 PrBudU) nie ma charakteru zgłoszenia robót czy budowy (np. robót remontowych) w trybie art. 30 ust. 1 PrBudU. Cel i charakter tych zgłoszeń jest bowiem różny. W ocenie autora konieczne jest [...]