Abstrakt
Uchwalone pod koniec 2008 r. nowelizacje ustaw podatkowych wprowadzają zmiany, które mogą mieć istotny wpływ na rozliczenia podatkowe spółek działających na rynku nieruchomości. Niniejszy artykuł dokonuje przeglądu najważniejszych, zdaniem autorów, zmian przepisów podatkowych w tym zakresie na 2009 r.
podatek dochodowy od osób prawnych (PDOPr)
W ostatnich kilku latach można było zaobserwować zwiększone zainteresowanie przekształceniami spółek kapitałowych w spółki osobowe na przykład spółkę jawną lub komandytową. Dotychczasowa praktyka organów podatkowych, choć budząca liczne kontrowersje, wskazywała zasadniczo, iż niepodzielone zyski spółki kapitałowej, przy spełnieniu określonych warunków, nie podlegają opodatkowaniu w momencie przekształcenia. Nowelizacja ustawy o PDOPr1 wprowadza obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym wartości niepodzielonych zysków w spółce kapitałowej w dniu jej przekształcenia w spółkę osobową. Płatnikiem podatku będzie spółka powstała w wyniku przekształcenia.
Wprowadzona została możliwość zaliczenia kosztów zaniechanych inwestycji (wydatków na projekty, które ostatecznie nie zostały zrealizowane) do kosztów uzyskania przychodów w dacie zbycia inwestycji lub ich likwidacji (dotychczas koszty zaniechanych inwestycji nie mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z wyjątkiem sytuacji, gdy takie koszty zostały odsprzedane). Kosztami ponoszonymi przez podmioty działające na rynku nieruchomości, co do których istniały wątpliwości, czy należy je uznać za koszty zaniechanych inwestycji są m.in. koszty wstępnych badań czy analiz poniesionych w okresie przed zakupem nieruchomości. Naszym zdaniem, kosztów takich nie można uznać w świetle definicji ustawowych za koszty zaniechanych inwestycji. Dlatego powinny one stanowić koszt podatkowy, nawet jeżeli podatnik nie zdecydował się ostatecznie na zakup nieruchomości. Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8.8.2008 r. (II FSK 744/07).
Zmiany do ustawy o PDOPr dotyczą także kwestii opodatkowania nieodpłatnego lub częściowo nieodpłatnego udostępniania nieruchomości. Ustawodawca zdecydował się na wykreślenie przepisu nakazującego rozpoznanie przychodu przez spółkę udostępniającą nieruchomość nieodpłatnie (art. 13 PDOPr). Co do zasady oznacza to, iż spółka, która udostępnia innemu podmiotowi nieruchomość nieodpłatnie lub poniżej wartości rynkowej nie będzie musiała rozpoznawać z tego tytułu przychodu (obowiązek taki istniał do końca 2008 r.). Z drugiej strony spółka taka nie będzie mogła rozpoznać dla celów podatkowych kosztów amortyzacji nieruchomości, które zostały nieodpłatnie użyczone, lub innych kosztów bezpośrednio związanych z taką nieruchomością.
W przypadku podmiotu nieodpłatnie korzystającego z nieruchomości lub płacącego czynsz na poziomie niższym od rynkowego regulacje nie zmieniły się. Podmiot taki nadal będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z tytułu uzyskania nieodpłatnego lub częściowo nieodpłatnego świadczenia.
Należy wskazać, że wprowadzone zmiany nie powinny zmienić sytuacji podatników, w przypadku nieodpłatnego udostępniania nieruchomości podmiotom powiązanym np. spółkom siostrom, gdyż w dalszym ciągu na podstawie przepisów o cenach transferowych (art. 11 PDOPr), organy podatkowe będą mogły potencjalnie zakwestionować rynkowość danej transakcji i doszacować podmiotowi, które udostępnia nieruchomość nieodpłatnie lub za wynagrodzeniem niższym od rynkowego, przychód w wysokości rynkowej.
Znowelizowane przepisy ustawy o PDOPr mają, co do zasady, zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1.1.2009 r. Jednakże podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, u których rok podatkowy jest inny niż rok kalendarzowy i rozpoczął się przed 1.1.2009 r., stosują do końca przyjętego przez siebie roku podatkowego przepisy ustawy o PDOPr w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2008 r.
Podatek od towarów i usług (VAT)
Z całą pewnością najwięcej zmian mogących mieć wpływ na działalność spółek na rynku nieruchomości wprowadza nowelizacja ustawy o VAT2.
Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, dostawa budynków, budowli lub ich części podlega, co do zasady, zwolnieniu z opodatkowania VAT. Wyjątkiem od tej zasady jest: [...]