Abstrakt

W myśl przepisów art. 72 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi m.in. za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz na działalność sportową – 1% ceny, zaś w przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych – 3% ceny. Zgodnie z treścią art. 73 ust. 2 zd. 1 GospNierU, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

Wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest, jak powszechnie wiadomo, kluczowym zagadnieniem dla inwestorów i deweloperów, stąd też tak ważnym jest przyjęte ostatnio przez sądy apelacyjne w Warszawie rozumienie pojęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości warunkujące obniżenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Na gruncie interpretacji przepisów art. 72 i 73 GospNierU prowadzony był spór pomiędzy deweloperem – V. sp. z o.o. a Prezydentem m.st. Warszawy Skarbem Państwa o ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, zakończony wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie I Wydział Cywilny z 23.9.2008 r. (I ACa 49/08).

Stan faktyczny sprawy

W decyzji stwierdzającej nabycie przez powoda z mocy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nie określono celu, na jaki nieruchomość została oddana. W związku z tym wysokość stawki z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości ustalono na poziomie 3%, przyjmując, iż nieruchomość została oddana na inny cel niż określone w art. 72 ust. 3 pkt od 1) do 4a) GospNierU.

Powodowa spółka, nabywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, od początku zamierzała wybudować na niej budynek mieszkalny wielorodzinny. O zamiarze tym świadczyły m.in. wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowlanej, wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Po uzyskaniu pozytywnych decyzji w tym zakresie powódka rozpoczęła realizację budowy budynku mieszkalnego, a po jej zakończeniu uzyskała pozytywną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego.

Pod koniec grudnia 2003 r., po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powodowa spółka złożyła wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z 3% na 1%, podnosząc, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i będzie na niej realizowana wyłącznie inwestycja mieszkaniowa.

Prezydent m. st. Warszawy odmówił powódce dokonania zmiany wysokości opłaty, powołując się na fakt, iż trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości następuje po zrealizowaniu inwestycji, tj. po przyjęciu obiektu do użytkowania.

W trakcie procesu sądowego powódka podnosiła, iż przez rozpoczęcie inwestycji budowlanej należy rozumieć rozpoczęcie procesu zmierzającego do zrealizowania inwestycji, a więc uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto powódka wskazywała, iż o trwałym wykorzystywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe świadczy faza przygotowania do budowy obiektu mieszkaniowego oraz przystąpienie do realizacji prac budowlanych, nie zaś uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Pozwany stał na stanowisku, iż o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości świadczy fakt uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, nie zaś faza przygotowania do budowy, bądź też rozpoczęcie prac budowlanych.

Z uzasadnienia wyroku

Sąd Apelacyjny w wyroku [...]