Abstrakt

Przy wykonywaniu czynności pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest przestrzegać nie tylko określonego w umowie pośrednictwa zakresu tych czynności, lecz także ogólnie obowiązujących przepisów, a ponadto powinien kierować się również zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) bardzo ogólnikowo określa obowiązki pośrednika, wskazując, że są to czynności zmierzające do zawarcia umów określonych w art. 180 ust. 1. Jednocześnie ustawodawca odsyła do konkretnej umowy pośrednictwa jako źródła, określającego zakres czynności pośrednictwa. W ustawie nie zostało sprecyzowane pojęcie „zakresu czynności pośrednictwa”. Przy definiowaniu powyższego pojęcia należy odwołać się do innych przepisów oraz praktyki obrotu nieruchomościami. Należy uznać, za uregulowaniami obowiązującymi w innych państwach, a także w uchylonym przepisie art. 517 kodeksu zobowiązań, że działalność pośrednika może obejmować dwa rodzaje (grupy) czynności, polegających na :

1. nawiązaniu styczności i rozpoczęciu pertraktacji między zamawiającym a osobą trzecią (w kodeksie zobowiązań określono to zwrotem „nastręczenie sposobności”),

2. pośredniczeniu w trakcie tych pertraktacji w celu zawarcia umowy między zamawiającym a wskazaną osobą trzecią (pośredniczenie przy zawarciu umowy).

Do pierwszej grupy zabiegów pośrednika, które można określić jako polegające na wyszukaniu i wskazaniu kontrahenta, należy zaliczyć czynności:

− polegające na wskazaniu bądź wyszukaniu konkretnych nieruchomości, sprawdzeniu i sporządzeniu ich opisu,

− umieszczenie oferty w Internecie, gablotach lub witrynach, ogłoszenia w prasie, katalogach,

− przekazanie oferty do MLS lub innym pośrednikom, przekazanie oferty osobom zainteresowanym,

− prezentacja nieruchomości, ułatwienie kontaktu lub umożliwienie spotkania osób zainteresowanych z zamawiającym,

− udzielaniu informacji o możliwości uzyskania kredytu na zakup nieruchomości itp.

Druga grupa czynności, tj. pośredniczenie przy zawarciu umowy, obejmuje:

− namawianie stron, uzgadnianie warunków, usuwanie trudności, udzielanie bliższych informacji o wadach lub obciążeniach nieruchomości,

− pobieranie zaliczek blokujących, zablokowanie oferty na określony czas,

− wskazanie notariusza, dostarczenie dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego.

Pośredniczenie przy zawarciu umowy jest naturalną konsekwencją pierwszego etapu działalności pośrednika, tj. wyszukania i wskazania nabywcy. Pośredniczenie przy zawarciu umowy ma miejsce również, w przypadku gdy pośrednik łączy dwie strony, które powzięły bez jego interwencji zamiar dokonania transakcji. Ma to szczególne znaczenie przy ocenie prawa pośrednika do wynagrodzenia, które przysługuje, po wykonaniu czynności pośrednictwa, również w przypadku gdy zamawiający podpisze umowę z osobą, z którą kontakt nawiązał przed zawarciem umowy pośrednictwa¹ lub w trakcie umowy bez udziału pośrednika. Pośrednik może wykonywać czynności wchodzące w zakres jednej z powyższych grup lub obu. Z umowy powinno w sposób jednoznaczny wynikać, czy pośrednik zobowiązuje się do podejmowania działań w ramach jednej czy też obu grup czynności pośrednictwa. Co do zasady należy przyjmować interpretację, że w przypadku zawarcia umowy z obiema stronami przyszłej transakcji, zakres czynności pośrednictwa żadnej z umów nie powinien obejmować czynności związanych z pośredniczeniem przy zawarciu przyszłej transakcji.

Określenie w umowie zakresu czynności pośrednictwa należy do essentialia negotii umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie można uznać za skutecznie zawartą bez określenia zakresu czynności, do których wykonania zobowiązuje się pośrednik lub przedsiębiorca (ust. 3 w związku ust. 4 art. 180 GospNierU). Przyjęty w umowie pośrednictwa zakres czynności nie [...]