Abstrakt
Raz ustanowiony dług gruntowy może gospodarczo służyć zabezpieczaniu kolejnych wierzytelności. Pozwala to oszczędzić czas z uwagi na konieczność ponownego przeprowadzenia procedur asekuracyjnych i przede wszystkim koszty, które w aktualnym stanie prawnym trzeba ponieść z tytułu opłat sądowych na wykreślenie z księgi wieczystej dotychczasowej hipoteki i ujawnienie nowej w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej przez sąd wieczystoksięgowy.
Formy długu gruntowego
Charakterystyczną cechą długu gruntowego księgowego jest konieczność jego ujawnienia w księdze wieczystej, po zawarciu uprzednio umowy o ustanowienie długu gruntowego. Jak już wcześniej zostało wspomniane, wpis długu ma charakter konstytutywny. Zatem można postawić pytanie – w którym to dziale księgi wieczystej będzie ujawniany dług gruntowy, czy w dziale IV, w którym wpisuje, w aktualnym stanie prawnym, wyłącznie hipoteki, czy dziale III, przewidzianym obecnie dla wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, w wyjątkiem hipotek? Wydaje się jednak, iż utrzyma się tradycję monopolu hipotek dla działu IV, a dług gruntowy znajdzie swoje miejsce w dziale III księgi wieczystej.
Z kolei listowy dług gruntowy wymaga dla swego powstania umowy o ustanowienie długu gruntowego, w której można zastrzec, że do powstania tego prawa potrzebne jest wydanie przez sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą dla nieruchomości listu długu gruntowego, wskazującego obciążenie tej nieruchomości długiem gruntowym (listowy dług gruntowy). List długu gruntowego inkorporuje prawo zastawnicze, dzięki czemu dług gruntowy może być przedmiotem obrotu poza księgą wieczystą, bez konieczności każdorazowej intabulacji, co jest niezbędne przy przenoszeniu wierzytelności zabezpieczonych hipoteką. Listowy dług gruntowy powstaje z chwilą wydania uprawnionemu listu długu gruntowego.
Jeżeli chodzi o dług gruntowy łączny, to traktuje o nim art. 11211 projektu, zgodnie z którym, w razie podziału nieruchomości dług gruntowy obciążający dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Sytuacja podziału nieruchomości może mieć miejsce wówczas, gdy np. dochodzi do „rozbicia” większej powierzchni gruntu na szereg działek geodezyjnych. Dzielona nieruchomość w chwili odłączania poszczególnych działek jest obciążona długiem gruntowym. Powstałe w wyniku podziału działki, z chwilą założenia dla nich ksiąg wieczystych uzyskują status samodzielnych odrębnych nieruchomości, a w rezultacie dług gruntowy utrzymuje się i obciąża wszystkie nieruchomości utworzone wskutek podziału (rys. 3).
Mając na uwadze instytucję długu deweloperskiego, trzeba wskazać na brzmienie art. 11212, zgodnie z którym jeżeli dług gruntowy został ustanowiony w związku z budową domów mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez właściciela nieruchomości, w razie podziału tej nieruchomości polegającego na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, dług gruntowy nie obciąża nieruchomości powstałej w wyniku podziału, która stała się własnością nabywcy. W wypadkach, o których mowa w ust. 1, dotychczasowemu uprawnionemu, według jego wyboru, przysługuje względem dotychczasowego właściciela roszczenie o ustanowienie długu gruntowego na innej nieruchomości albo ustanowienie zastawu na wierzytelności.
Dokonując wykładni tego przepisu, trzeba ponadto podkreślić, iż dług gruntowy deweloperski może być wyłącznie [...]