Abstrakt
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby (uprawnionego) prawem, na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (dług gruntowy). Dług gruntowy wyraża się w oznaczonej sumie pieniężnej”.
Wprowadzenie w problematykę długu gruntowego
W prawie polskim obowiązuje reguła zamkniętego katalogu (numerus clausus) podmiotowych praw rzeczowych. Reguła ta sprowadza się do tego, że stronom czynności prawnych nie przysługuje swoboda kreacji (autonomia) powoływania drogą czynności cywilnoprawnych nowych typów praw rzeczowych, jak i kształtowania ich treści.
W związku z dynamicznymi przemianami gospodarczymi w naszym kraju, wychodząc naprzeciw rosnącym oczekiwaniom środowisk prawniczych, bankowych, biznesu i „zwykłych” obywateli zdecydowano się zaprezentować nową konstrukcję zastawniczego ograniczonego prawa rzeczowego, pod nazwą długu gruntowego oraz nowego rodzaju papier wartościowy – listowy dług gruntowy.
Dług gruntowy, w zamierzeniu projektodawców, ma być nowym ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby zwanej uprawnionym. Treścią tego prawa jest możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Wśród wielu przesłanek przemawiających za wprowadzeniem długu gruntowego można wskazać na archaiczność hipoteki, co wynika, w szczególności, z konstytutywnej jej cechy – akcesoryjności. Hipoteka, jako prawo akcesoryjne jest ściśle związana z zabezpieczoną wierzytelnością, w konsekwencji nie odpowiada ona potrzebom wyspecjalizowanych technik kredytowania1. Ponadto odznacza się ona częstymi zmianami podmiotowymi i przedmiotowymi wierzytelności w ramach danego zabezpieczenia, zaś proces realizacji hipoteki jest kosztowny i długotrwały. W rachubę także wchodzi konieczność dokonania wpisu – ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej przy każdorazowej zmianie wierzytelności, którą to rzeczona hipoteka zabezpiecza – przy czym należy mieć na uwadze ustępującą stopniowo, ale wciąż mającą miejsce przewlekłość postępowania sądowego o wpis hipoteki w księdze wieczystej. W rezultacie hipoteka nie jest w stanie sprostać wymaganiom współczesnego obrotu pieniężnego.
Projektowany dług gruntowy, ma funkcjonować obok, a nie zamiast hipoteki2. Warto podkreślić, iż polscy projektodawcy generując to nowe ograniczone prawo rzeczowe, nie dokonali bezkrytycznej recepcji tej instytucji z prawa niemieckiego. Faktem jest jednak, iż posiłkowano się w znacznej mierze dorobkiem i doświadczeniami niemieckiego ustawodawcy. Poza rozwiązaniami niemieckimi zapoznano się z odpowiednimi rozwiązaniami w tej materii obowiązującymi w Szwajcarii, Austrii, Lichtensteinie, Turcji, Estonii, Słowenii, na Węgrzech oraz w krajach skandynawskich. Skorzystano ponadto z naszych polskich doświadczeń w tej kwestii, o czym będzie jeszcze mowa. Prawdą jest jednak, że zasadniczo bazowano na regulacjach niemieckich. Warto podkreślić, że w Niemczech dług gruntowy wypiera hipotekę, a 90% kredytów na nieruchomościach zabezpieczanych jest tym ograniczonym prawem rzeczowym.
Dług gruntowy w prawie niemieckim
Dług gruntowy (Grundschuld)3 znajduje swoją regulację w Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) w §§ 1191–1198. Zgodnie z rozwiązaniami niemieckimi przez dług gruntowy rozumie się ograniczone prawo rzeczowe, którym grunt można obciążyć w ten sposób, że temu na czyją rzecz następuje obciążenie, należy zapłacić z gruntu pewną oznaczoną sumę pieniężną, a do samego długu stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece.
Przedmiotem długu gruntowego mogą być:
1. nieruchomość (grunt) z rozciągnięciem obciążenia na jej części składowe, przynależności, pożytki naturalne, pożytki cywilne, wchodzą w grę nie tylko pożytki nieodłączone od nieruchomości, ale również pożytki, które od nieruchomości odłączono,
2. własnościowy lokal mieszkalny (Wohnungseigentum);
3. budynek stanowiący odrębną własność (Gebäudeeigentum), w oderwaniu od gruntu, na którym został posadowiony,
4. prawo zabudowy (Erbbaurecht), występujące w obrocie prawnym jako dzierżawa wieczysta, gdzie w takiej konfiguracji dług gruntowy obciąży nie nieruchomość ale samo prawo uprawnionego do wzniesienia budynku – naniesienia budowlanego, na cudzej nieruchomości4.
Cechami konstytutywnymi długu gruntowego są:
1. abstrakcyjność, co oznacza, że powstaje on w oderwaniu od gospodarczej przyczyny (kauzy) jego ustanowienia,
2. nieakcesoryjność – dług gruntowy istnieje w oderwaniu od wierzytelności, którą zabezpiecza, sprowadza się to do tego, że:
– dług gruntowy może powstać mimo nieistnienia wierzytelności;
– byt prawny wierzytelności nie ma znaczenia dla powstania, zmiany lub wygaśnięcia długu gruntowego;
– charakter prawny wierzytelności nie znaczenia dla zaistnienia tego ograniczonego prawa rzeczowego, a więc może ona być wierzytelnością pieniężną, rzeczową, czy wreszcie, jej wysokość jest indyferentna dla rzeczonego prawa;
– przedawnienie wierzytelności nie pociąga za sobą żadnych skutków dla długu gruntowego
– nie obowiązuje zakaz przenoszenia wierzytelności bez długu gruntowego i długu gruntowego bez wierzytelności
– zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości obciążonej długiem gruntowym nie powoduje wygaśnięcia długu gruntowego.
Można wskazać na trzy źródła długu gruntowego w prawie niemieckim. Są to:
1. umowa w formie dowolnej; do powstania długu gruntowego wymaga się wpisu w księdze gruntowej, tym samym wpis ten ma charakter prawotwórczy, konstytutywny;
2. jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości, który ustanawia dług gruntowy na swoją rzecz;
3. ustawa, w sytuacji przekształcenia hipoteki z mocy samego prawa w dług gruntowy.
Ponadto niemiecki dług gruntowy przybiera dwie postaci – samoistna i zabezpieczającą. Dług gruntowy samoistny jest w pełni nieakcesoryjny, zasadniczo nie służy zabezpieczaniu wierzytelności, może być przedmiotem darowizny, aportu, zapisu. Dług gruntowy zabezpieczający nie jest całkowicie oderwany od wierzytelności, którą zabezpiecza, z uwagi na istnienie umowy zabezpieczającej (Sicherungsvertrag), o charakterze powierniczym. Umowa ta wiąże dług gruntowy z wierzytelnością, co skutkuje tym, iż w tej postaci dług gruntowy nosi znamiona figury dwupłaszczyznowej: na zewnątrz, wobec uczestników obrotu prawnego dług gruntowy jest niezawisły, natomiast do wewnątrz (inter partes) dług związany jest z wierzytelnością, którą zabezpiecza.
Dług gruntowy w prawie polskim – przeszłość i teraźniejszość
Dług gruntowy nie jest [...]