Abstrakt

Do 1990 r. często spotykana była praktyka budowania lokali o charakterze użytkowym w budynkach spółdzielczych na podstawie umowy zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową, która w zamian za partycypację określonej osoby w kosztach budowy budynku zobowiązywała się zawrzeć z nią w przyszłości umowę najmu położonego w nim lokalu. Prowadziło to do powstania stosunku z wyraźnym naruszeniem obiektywnej ekwiwalentności świadczeń, skoro „w zamian” za przekazanie spółdzielni środków finansowych o znacznej wartości, osoba uzyskiwała status najemcy lokalu, a więc prawo ograniczone pod względem czasu trwania oraz o charakterze względnym i wartości niewspółmiernie mniejszej w stosunku do prawa własności, a nawet do ograniczonych praw rzeczowych. W piśmiennictwie zwraca się przede wszystkim uwagę na kilka aspektów powyższych przepisów.

W celu szczegółowej analizy art. 39 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej SMU) pragnę na początku przytoczyć jego treść po nowelizacji, która weszła w życie dnia 31.07.2007 r. (Dz.U. z 2007 r. Nr 125, poz. 873).

Art. 39 [Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu]

1. Na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności tego lokalu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Członkostwo najemcy w spółdzielni

Kwestia członkowstwa pojawiała się naprzemiennie w kolejnych nowelizacjach art. 39 SMU. W wyroku z 30.3.2004 r. Trybunał Konstytucyjny (K 32/03, opubl. OTK Nr 3A/2004, poz. 22), Trybunał stwierdził m.in., „że art. 39 ust. 1 ustawy w brzmieniu nadanym nowelą grudniową, w zakresie w jakim uzależniając realizację roszczenia od istnienia stosunku członkostwa, wyłącza osoby, które nabyły to roszczenie wobec spółdzielni na podstawie poprzednio obowiązującego przepisu, jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 64 ust. 2 Konstytucji”.

Kolejna nowela zaniechała niekonstytucyjnego zapisu i nadała ust. 1 nową treść, obligując jedynie najemcę, który ubiega się o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, aby złożył deklarację członkowską, a spółdzielnię – aby przyjęła go w poczet członków.¹

Najemca miał zatem prawo wyboru sposobu realizacji roszczenia wynikającego z art. 39 SMU. Mógł bowiem żądać przeniesienia własności lokalu albo mógł żądać zawarcia umowy ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym powinien w takim wypadku złożyć deklarację członkowską, zaś w przypadku gdy spółdzielnia odmówi przyjęcia go w poczet członków, mógł domagać się w pozwie przeciwko spółdzielni zobowiązania do złożenia oświadczenia woli zastępującego zarówno oświadczenie o przyjęciu w poczet członków, jak i o zawarciu umowy ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zdaniem autora treść przepisu wskazuje, iż to wyłącznie do najemcy należał wybór sposobu realizacji roszczenia, zaś odmowa spółdzielni przyjęcia w poczet członków nie mogła stać na przeszkodzie realizacji roszczenia o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Możliwe było więc w takiej sytuacji skorzystanie z treści art. 64 KC oraz 1047 KPC, gdzie wyrok sądu zastąpiłby oświadczenie spółdzielni o przyjęciu w poczet członków. Powyższe rozważania mają jednak znaczenie wyłącznie teoretycznie, ponieważ zgodnie z ustawą z 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873; dalej ZmSMU), zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 39 SMU niezrealizowane do dnia wejścia w życie ZmSMU, są rozpatrywane na podstawie znowelizowanej ustawy. Oznacza to, iż nawet w przypadku gdy przed wejściem w życie nowelizacji zgłoszono roszczenie o przyjęcie w poczet członków i ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to możliwe będzie ustanowienie wyłącznie ustanowienie odrębnej własności lokalu. Podobnie, zgodnie z treścią innego przepisu przejściowego ZmSMU, do spraw sądowych toczących się i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy ustawy w nowym brzmieniu. Biorąc pod uwagę kolejne nowelizacje art. 39 SMU na przestrzeni kilku lat, być może pogląd wyrażony powyżej znajdzie ponownie praktyczne zastosowanie.

Dzierżawa i najem

Zgodnie z treścią przepisu roszczenie przysługuje najemcy lokalu użytkowego. W związku z powyższym pojawia się pytanie – czy roszczenie wskazane w art. 39 SMU nabywa również dzierżawca?

W tym zakresie istnieją rozbieżne opinie w doktrynie. Zgodnie z poglądem R. Dziczka uprawnienie z art. 39 ust. 1 SMU dotyczy także dzierżawcy, jeżeli spełnia pozostałe przesłanki wskazane w przepisie. Nie ma znaczenia, czy najem lub dzierżawa [...]