Abstrakt

Opodatkowanie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania budzi wiele kontrowersji. Pojawiły się one wraz z wejściem w życie obecnie obowiązujących przepisów ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej VATU). W poprzedniej ustawie VAT sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Wraz z rozszerzeniem zakresu przedmiotowego podatku VAT o transakcje, których przedmiotem jest prawo wieczystego użytkowania pojawiły się zasadnicze pytania dotyczące rozstrzygnięcia kwestii, czy na gruncie przepisów VAT będą one miały charakter dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 VATU, czy też stanowić będą odpłatne świadczenie usługi zdefiniowane w art. 8 VATU. Odpowiedź na to pytanie może zasadniczy wpływ na sposób opodatkowanie tego typu transakcji podatkiem VAT.

Omówienie zagadnienia opodatkowania podatkiem VAT prawa użytkowania wieczystego należy poprzedzić zdefiniowaniem tego pojęcia na gruncie przepisów prawa cywilnego. Prawo wieczystego użytkowania gruntu uregulowane zostało w dwóch aktach prawnych, tj. w przepisach art. 223–243 KC oraz w przepisach ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (teks jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU). Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem dotyczącym gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego położnych w granicach administracyjnych miast, lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki (art. 232 KC). Powszechnie przyjmuje się, iż prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczanymi prawami rzeczowymi. W świetle art. 233 KC uprawnie użytkownika wieczystego są bardzo zbliżone do uprawnień przysługujących właścicielowi gruntu. W szczególności użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz uprawnienie do rozporządzenia przysługującym mu prawem. Użytkownik wieczysty może przysługujące mu prawo zbyć, obciążyć je ograniczonymi prawami wieczystymi takimi jak np. hipoteka. Do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 237 KC). Użytkownik wieczysty może grunt zabudować i w takim przypadku wzniesione przez niego budynki będą stanowiły jego własność (art. 235 § 1 KC). Z punktu widzenia przepisów ustawy VAT istotnym jest stwierdzenie, iż w praktyce może ona korzystać z nieruchomości (gruntu) tak jak właściciel.

Z drugiej jednak strony nie należy pamiętać, iż prawo użytkowania wiecznego jest prawem na rzeczy cudzej, a użytkownik wieczysty zajmuje w stosunku do właściciela gruntu pozycję posiadacza zależnego. W przeciwieństwie do uprawnień właściciela gruntu użytkownik wieczysty jest ograniczony postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Prawo użytkowania wiecznego jest również prawem terminowym trwającym 99 lat (w wyjątkowych przypadkach okres ten może być krótszy, jednak nie mniej niż lat 40 (art. 236 § 2 KC). Pomimo iż użytkownikowi wieczystemu przysługuje własność znajdujących się na gruncie budynków i innych urządzeń, to prawo to związana jest z prawem użytkowania (art. 235 § 2 KC). W końcu należy również wskazać, iż użytkownik wieczysty w okresie obowiązywania umowy obowiązany jest do [...]