Abstrakt
Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest ich zasiedzenie. Jednakże skuteczne nabycie w drodze zasiedzenia wymaga spełnienia kilku warunków, do których należy m.in. upływ wymaganego terminu oraz samoistne posiadanie.
Najwięcej wątpliwości w praktyce wyłania się z powodu skomplikowanych przepisów intertemporalnych, w szczególności związanych ze zmianami ustrojowych mającymi miejsce w 1990 r. i przywróceniem prawa do zasiedzenia nieruchomości. Po uchyleniu regulacji uniemożliwiających zasiedzenia nieruchomości przez kilkadziesiąt lat, wielu właścicieli dopiero od niedawna czyni starania o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Wcześniej bowiem było to wykluczone, co istotne po ostatniej zmianie stanowiska Sądu Najwyższego, stało to się możliwe dopiero od 2005 r.
Zarys historyczny
W celu zrozumiałego przedstawienia problematyki zasiedzenia niezbędny jest krótki rys historyczny. Na podstawie dekretu z 11.10.1946 r. – Prawa rzeczowego z 1946 r. (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.) przesłanką nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie było wpis do księgi wieczystej jako właściciel (bez podstawy prawnej). Własność nabywało się po upływie 10 lat od chwili wpisu i posiadaniu przez ten okres nieruchomości, chyba posiadanie było w złej wierze. Po upływie lat 20 od wpisu i posiadaniu nieruchomości przez ten okres nabywało się własność, nawet będąc w złej wierze.
W art. XXXIV dekretu z 11.10.1946 r.1 przyjęto, iż jeżeli przed wejściem w życie prawa rzeczowego istniał stan, który według tego prawa prowadziłby do zasiedzenia, jakkolwiek według przepisów dotychczasowych zasiedzenie nie było w przypadku takim dopuszczalne, termin zasiedzenia biegnący od dnia wejścia w życie prawa rzeczowego ulega skróceniu o okres, przez który ten stan istniał, jednak najwyżej o połowę. Celem tego przepisu było ułatwienie zasiedzenia w licznych, nieraz bardzo długo już trwających stanach posiadania, które przed dniem wejścia w życie prawa rzeczowego nie mogły do tego doprowadzić ze względu na znacznie surowsze w tym względzie wymagania obowiązującego wówczas prawa (uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 17.11.1958 r., 1 CO 21/58).
Zakaz nabywania poprzez zasiedzenie nieruchomości państwowych został wprowadzony po raz pierwszy przez ustawę z 14.7.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159), która objęła swym zakresem tereny państwowe położone w granicach miast i osiedli oraz tereny państwowe położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub osiedla i przekazane dla realizacji zadań jego gospodarki oraz innych przepisów2.
Obowiązujące od 1.1.1965 r. przepisy KC ulegały wielokrotnie istotnym zmianom w zakresie regulującym zasiedzenie. Art. 172 KC w pierwotnym brzmieniu stanowił, iż posiadacz samoistny nieruchomości, który w chwili uzyskania posiadania był w dobrej wierze, nabywał własność nieruchomości już po upływie 10 lat posiadania, a posiadacz samoistny, który w chwili uzyskania posiadania był w złej wierze – po upływie 20 lat posiadania.
Całkowity zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych wprowadzony został na podstawie art. 177 KC. Uchylony on został dopiero z dniem 1.10.1990 r. i w konsekwencji od tej daty, po wieloletniej przerwie, możliwe stało się zasiedzenie nieruchomości państwowych. Art. 177 KC obowiązywał ponad 25 lat, a art. 7 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach jeszcze dłużej.
Jeszcze inne zasady obowiązywały wobec nieruchomości rolnych. Z dniem 4.11.1971 r. uchylono przepis art. 178 KC, wykluczający zasiedzenie części nieruchomości rolnej, jeżeli według przepisów o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych zbycie tej części nie byłoby dopuszczalne3.
Zmiany po 1990 r. – przywrócenie prawa do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia
Kluczowe znaczenia dla nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia po 1990 r. ma przepis art. 10 ustawy z 28.7.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321; dalej: ZmKC1990) stanowiący, że jeżeli przed dniem wejścia w życie wymienionej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie, przy czym termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.
Najdalej idące wątpliwości związane były jednak z możliwością uwzględnienia do okresu posiadania dla celów zasiedzenia nieruchomości czasu ich posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie. Z uwagi na brak przepisów przejściowych zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie pojawiła się rozbieżność stanowisk. Najwięcej sporów dotyczyło terminu „co ulega skróceniu nie więcej niż o połowę”. Czy zatem chodzi tu o ustawowy termin zasiedzenia 20 lat, w razie objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne w dobrej wierze lub 30 lat, w razie objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne w złej wierze (art. 172 KC), czy też o czas posiadania nieruchomości w okresie, kiedy niedopuszczalne było jej zasiedzenie?
Sposób obliczania biegu terminów zasiedzenia budził od 1990 r. wiele problemów praktycznych, dlatego nic dziwnego, że już w 1993 r. był on przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. W uchwale z 26.3.1993 r., SN (III CZP 14/93, opubl. OSNCP Nr 11/1993, poz. 196), przyjął, iż do okresu posiadania, o który stosownie do art. 10 ZMKC1990 skraca się termin zasiedzenia, dolicza się także okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Pogląd ten został ugruntowany i potwierdzany także w następnych uchwałach SN.
W praktyce oznaczało to, iż termin do zasiedzenia nieruchomości po 1990 r. objętych w posiadanie przed rokiem 1961 i 1965 r. wynosił 20 lub 30 lat i mógł być skrócony dwukrotnie, tj.:
- o czas posiadania nieruchomości w okresie przed rokiem 1961 i 1965 r. – nie więcej jednak niż o połowę, zatem do 10 lub 15 lat i
- o okres posiadania sprzed rokiem 1961 i 1965 r. – bez żadnych ograniczeń.
Natomiast jednokrotne skracanie okresu posiadania potrzebnego do zasiedzenia przyjął SN w postanowieniu z 27.6.2000 r. (I CKN 796/98), uznając, iż termin zasiedzenia nieruchomości objętych hipotezą art. 10 ZmKC1990 wynosi 20 lub 30 lat i może być skrócony tylko o czas posiadania w okresie sprzed 1961 lub 1965 r., lecz nie więcej jednak niż o połowę tego terminu.
Z powyższych orzeczeń wynika jednoznacznie, że okres posiadania sprzed wejścia w życie wspomnianych przepisów mógł być jednak, pomimo pewnych różnic w sposobie jego obliczania, zaliczony do czasu posiadania potrzebnego do zasiedzenia. Stosując powyższą wykładnię w praktyce, przy stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości sądy uwzględniały okres posiadania sprzed 1961 i 1965 r. (dla ustalenia, o ile ulega skróceniu termin zasiedzenia), jak i okres posiadania przed wejściem w życie tych przepisów (podlegający zaliczeniu do czasu potrzebnego do zasiedzenia). Innymi słowy, skrócony o połowę okres posiadania sprzed 1961 i 1965 r. zaliczany był do okresu posiadania potrzebnego do zasiedzenia bez żadnych ograniczeń. Jeżeli zatem posiadacz nieruchomości udowodnił wymagany okres posiadania sprzed 1965 r., mógł nabyć własność już z dniem 1 października 1990 r.
Nowe stanowisko Sądu Najwyższego
Od 2002 r. mamy do czynienia z całkowicie odmiennym stanowiskiem SN, który [...]