Abstrakt
Gdy cena wywoławcza przedmiotu licytacji jest niska, zdarza się, że o ile nie znajdzie się potencjalny nabywca godzący się brać udział w nieuczciwym procederze i woli brać udział w rzetelnej licytacji, osoby te wylicytowują cenę, której nie mają zamiaru zapłacić, gdyż spodziewają się, że utraconą rękojmię odzyskają w następnej licytacji. Wszystko to dzieje się ze szkodą zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela. Z procederu tego zdają sobie sprawę sędziowie, którzy bez wahania rozpoznają twarze stałych licytantów, jednakże nie mają żadnych narzędzi, aby temu zapobiec. Dla części z tych osób udział w licytacjach jest sposobem na życie i sposobem zarabiania pieniędzy na krzywdzie ludzkiej.
Źródła informacji a wartość nieruchomości
Rzeczoznawcy pozyskują informacje o nieruchomościach z różnych źródeł. Część z nich jest wymieniona w art. 155 ust. 3 GospNierU. Między innymi źródłami pozyskania informacji, o cenach transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych, są dostępne rzeczoznawcom akty notarialne oraz postanowienia sądów. Z tym że dostępność postanowień sądów jest nawet dla tej grupy zawodowej bardzo ograniczona. Ponadto zgodnie z dyspozycją § 5 ust. 3 WycenaNierR przy szacowaniu rzeczoznawcy nie powinni korzystać z cen nieruchomości uzyskiwanych w postępowaniu egzekucyjnym czy w przetargach. Zakaz ten jest ogólnie słuszny. Jednakże mając wiedzę dotyczącą sposobu i przebiegu licytacji, czasami można posłużyć się tymi cenami. W takim przypadku wyceniający robi to na własną odpowiedzialność i winien o tym napisać w swoim raporcie1.
W aktach notarialnych ceny sprzedaży nieruchomości są czasami zaniżane. Wynika to z faktu, że cena określona w umowie sprzedaży jest podstawą naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych bądź podatku VAT czy też wspomnianego podatku od spadków i darowizn. Zdarza się, że rozpiętość cen za podobne nieruchomości w tej samej okolicy jest znaczna i trudno jest jednoznacznie stwierdzić, które z nich są cenami rynkowymi, a które nimi nie są. Dlatego też zawsze należy dokładnie zapoznać się ze stanem nieruchomości, w kontekście rynku, na którym jest umiejscowiona.
Oczywiście może wystąpić sytuacja odwrotna, kiedy ktoś chcąc udokumentować środki pieniężne lub chcąc przekazać komuś korzyść majątkową, sprzedaje nieruchomość za cenę znacznie wyższą niż rynkowa. W takich przypadkach rzeczoznawcy zwykle odrzucają skrajne ceny transakcyjne, nawet po kilka cen z każdej strony zbioru transakcji wziętych do porównań. Ta procedura tylko podwyższa prawdopodobieństwo, że dojdziemy do przeciętnej rynkowej ceny sprzedaży.
Często ci sami ludzie – zwykle, osoby fizyczne, którzy uczestnicząc w obrocie zafałszowywali ceny – będąc na miejscu dłużnika, twierdzą, że rzeczoznawcy źle szacują wartości ich nieruchomości. Jednocześnie nie przyjmują do wiadomości, że sami są powodami tego stanu rzeczy, gdyż wpisują do aktów notarialnych zaniżone ceny. Nieraz wynika to z faktu, że w momencie zakupu nieruchomości nie mają wystarczającej ilość udokumentowanych środków pieniężnych. Nie chcąc się narazić na badanie źródeł pochodzenie tych środków oraz na opodatkowanie ich przez organy skarbowe według stawki 75%2 – stawki dla środków pochodzących z nieujawnionych bądź nieudokumentowanych źródeł, zaniżają ceny nabywanych nieruchomości. W gorszej sytuacji są inwestorzy instytucjonalni prowadzący pełną księgowość. Tej grupie jest znacznie trudniej uczestniczyć w takim procederze, dlatego zwykle transakcje zawierane z ich udziałem są bardziej wiarygodne.
Również mogła się zdarzyć sytuacja odwrotna, szczególnie w przypadku gdy bank wymagał od inwestora wkładu własnego w wysokości określonej procentem wartości inwestycji. Inwestor, chcąc spełnić wymóg banku, mógł zawyżyć wartość kupowanej nieruchomości gruntowej do poziomu zaangażowania wymaganego przez bank. Obecnie sytuacje takie zdarzają się rzadko.
W świetle powyższego wydaje się niezrozumiałe, że Ministerstwo Infrastruktury w porozumieniu z Ministerstwem Sprawiedliwości nie dążą, a nawet blokują doprowadzenie, do tego, żeby przy sprzedaży nieruchomości, sprzedający musiał wypełnić stosowny druk o przedmiocie sprzedaży, który w konsekwencji w dłuższym okresie czasu uczyniłby rynek bardziej transparentnym.
Wartość nieruchomości jest określana na dany moment. Informacje o transakcjach docierają do biegłego z opóźnieniem. W zależności od fazy rozwoju rynku nieruchomości oraz od szybkości zmian, dokonując szacunku można przeszacować lub niedoszacować nieruchomość. Obecnie wartości nieruchomości mieszkaniowych mogą być przeszacowane, gdyż ten segment rynku przeżywa kryzys.
W podobny sposób jak opisany powyżej mogą być zafałszowane dane dotyczące nieruchomości szacowanych w podejściu dochodowym. Czynsze również zależą od sytuacji na tym segmencie rynku i muszą być na bieżąco weryfikowane przez wyceniającego.
Sposobem na uniknięcie błędów związanych z aktualnością informacji niezbędnych do wykonania wyceny jest czynne uczestnictwo rzeczoznawcy w rynku nieruchomości, a nie tylko posługiwanie się transakcjami historycznymi.
Wpływ postawy dłużnika na szacowaną wartość nieruchomości
Przed dokonaniem szacowania nieruchomości wyceniający powinien zapoznać się z jej stanem, zarówno ze stanem prawnym, techniczno-użytkowym oraz zagospodarowaniem i otoczeniem. Stan prawny nieruchomości może być określony na podstawie [...]