Abstrakt

Oznaczenie nieruchomości jest nadal piętą achillesową polskiej księgi wieczystej. W szerszej skali dane te pozostają najczęściej nieaktualne i w mniejszym lub większym stopniu niezgodne z danymi ewidencji gruntów. Przyczyn tego stanu należy upatrywać głównie w korzeniach powstania zunifikowanej księgi wieczystej, którą powołano bez jednoczesnego zaprowadzenia instytucji katastru na obszarze całego kraju, ale także w wadliwym mechanizmie ujawniania zmiany oznaczenia przyjętym w obowiązującej ustawie.

Cel i sposób oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej

Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej jest kluczowe dla samego jej prowadzenia w kontekście zasady szczegółowości, z której wynika, że prowadzenie księgi dla bliżej nieoznaczonej nieruchomości nie jest dopuszczalne. Jeszcze przed unifikacją ksiąg wieczystych J. Glass¹ stwierdził, że mimo usilnych starań ustawodawcy w prawie polskim zasada szczegółowości może zostać zrealizowana jedynie w stosunku do tego, co stanowi przedmiot księgi wieczystej, czyli do praw ujawnionych w księdze. Natomiast w odniesieniu do podmiotu księgi wieczystej rozumiane jako dokładne oznaczenie tego, „co dana nieruchomość w sobie mieści, czyli wykazania ścisłych granic i przestrzeni”, zrealizowaniu zasady szczegółowości staje na przeszkodzie brak dokładnych pomiarów całego kraju, czyli katastru. Co do usilnych starań prawodawcy można jedynie stwierdzić, że problem nadal pozostaje aktualny, czego przejawem są problemy z powołaniem centralnej bazy katastru², wobec czego pozostaje nam jedynie przeanalizowanie stanu istniejącego i jego skutków dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, którego gwarantem pozostają księgi wieczyste.

Wobec przyjęcia zasady folium realnego nieprawidłowości w oznaczaniu nieruchomości mogą skutkować wprowadzeniem nabywcy w błąd co do kształtu nieruchomości, jak i stanu, gdy dla jednej nieruchomości zostaną założone dwie księgi wieczyste ze wszystkimi tego skutkami prawnymi³ – co niestety nie jest w polskim systemie nadal zjawiskiem rzadkim. Oznaczenie w księdze wieczystej nabiera szczególnego znaczenia wobec opowiedzenia się przez orzecznictwo Sądu Najwyższego za poglądem, że to właśnie księga wieczysta a nie wydzielenie geodezyjne jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową⁴. Nawet decyzja właściciela o kształcie nieruchomości (połączeniu kilku w jedną) poddana jest kontroli sądowej pod kątem swojej zgodności z ustawowymi przesłankami połączenia wynikającymi z art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej KWU).

Istniejący w tym zakresie stan polskich ksiąg wieczystych musi budzić obawy ze względu na ogromną rozbieżność istniejącą pomiędzy danymi ewidencji a oznaczeniem nieruchomości w księgach wieczystych. Oznaczenie nieruchomości jest nadal piętą achillesową polskiej księgi wieczystej. W szerszej skali dane te pozostają najczęściej nieaktualne i w mniejszym lub większym stopniu niezgodne z danymi ewidencji gruntów. Przyczyn tego stanu należy upatrywać głównie w korzeniach powstania zunifikowanej księgi wieczystej, którą powołano bez jednoczesnego zaprowadzenia instytucji katastru na obszarze całego kraju, ale także w wadliwym mechanizmie ujawniania zmiany oznaczenia przyjętym w obowiązującej ustawie. Mechanizm ten nie funkcjonuje należycie, a poza tym został skonstruowany w sposób prowadzący do powstania rozbieżności pomiędzy treścią księgi wieczystej a danymi katastru, co z całą jaskrawością ujawnia się przy każdym zbadaniu ksiąg na większą skalę (ostatnio przy wykonaniu ustawy z 7.9.2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego)⁵.

Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej a dane katastru

O ile celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, to aby oznaczyć nieruchomość [...]