Abstrakt

Ostatnio w środkach masowego przekazu można znaleźć dużą liczbę informacji na temat sprzedaży nieruchomości w postępowaniach egzekucyjnych, ze szkodą dla klienta, na podstawie nierzetelnych wycen i licytacji prowadzonych przez nierzetelnych komorników¹. Oczywiście w tych publikacjach jest tylko część prawdy. Często autorami kierują emocje, a zawarte w artykułach treści nie zawsze są oparte na rzetelnej wiedzy.

Z drugiej strony, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą byłem stroną postępowań egzekucyjnych zarówno jako wierzyciel, jak i dłużnik. Podobnie jak wielu dłużników miałem poczucie krzywdy. Wiedziałem, że wyrok sądu jest dla mnie niesprawiedliwy. Jednak również przekonałem się, że w sądzie nie dochodzi się do „prawdy obiektywnej”, ale do „prawdy procesowej”, którą często kształtują strony postępowania i dostarczane przez nich dowody². Ponadto wiedziałem, że po wyczerpaniu się procedury odwoławczej muszę prawomocny wyrok sądu wykonać bez zbędnych dyskusji, w przeciwnym razie egzekucją moich zobowiązań zajmie się komornik. Obecnie jako biegły pracuję w procesach szacowania nieruchomości oraz innych praw majątkowych dla celów egzekucji.

W niniejszej publikacji chciałbym wskazać drogę, jak uniknąć postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, przybliżyć procedurę i istotę szacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, wskazać czynniki, które mogą mieć istotny wpływ na szacowaną wartość, przybliżyć sam proces egzekucji z nieruchomości do momentu „przybicia”, podać przykłady nieoczekiwanych przez dłużników skutków ich działań oraz wskazać kierunki zmian, które uczyniłyby proces szacowania nieruchomości w egzekucji bardziej przejrzystym.

Zanim komornik zapuka do drzwi

Zanim rozpocznie się jakakolwiek egzekucja, wierzyciel – w uproszczeniu osoba, której dłużnik winien jest pieniądze – musi udowodnić, że jego wierzytelność jest realna, bezsporna i wymagalna. W tym celu wierzyciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny. Tytuły egzekucyjne są opisane w art. 777 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.; do 20.9.2008 r. nastąpiły 132 zmiany tej ustawy). Nie są to jednak jedyne drogi prowadzące do uzyskania przez wierzyciela tytułu egzekucyjnego. Na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, ze zm.), ustawodawca dał również bankom, które są największym instytucjonalnym wierzycielem, prawo do wystawiania bankowych tytułów egzekucyjnych z pominięciem etapu rozpoznawczego przed sądem powszechnym. Tytułem egzekucyjnym są również akty notarialne spełniające ściśle warunki określone w tymże art. 777 KPC, w których dłużnik, właściciel nieruchomości czy wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, sami poddają się egzekucji oraz nakazy zapłaty, wydawane przez sądy powszechne w postępowaniu nakazowym (art. 484¹–497 KPC) lub postępowaniu upominawczym (art. 497¹–504 KPC).

W przypadku gdy wyrok sądu powszechnego jest tytułem egzekucyjnym, jego wydanie zwykle zajmuje sądowi kilka miesięcy, a niejednokrotnie postępowanie to, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz sprawności pełnomocnika reprezentującego dłużnika może trwać znacznie dłużej.

Sam prawomocny tytuł egzekucyjny nie jest dokumentem wystarczającym do wszczęcia egzekucji przez komornika. Aby komornik mógł wszcząć egzekucję, wierzyciel musi dostarczyć mu tytuł wykonawczy, czyli prawomocny tytuł egze­kucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Dopiero wniosek dłużnika o przeprowadzenie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym stanowi dla komornika podstawę do wszczęcia egzekucji. Tu należy pamiętać, że egzekwowanemu dłużnikowi przysługuje prawo do ochrony przysługujących mu uprawnień w drodze wytoczenia powództwa przewciw­egzekucyjnego (art. 840–843 KPC).

Obecnie bankowe tytuły egzekucyjne stanowią [...]