Abstrakt

Problematyka związana z nabywaniem nieruchomości przez małżonków, z których jeden jest cudzoziemcem, spotyka się z dużym zainteresowaniem orzecznictwa i doktryny. O ile orzecznictwo SN zgodnie przyjmuje, iż dopuszczalne jest nabycie do majątku wspólnego nieruchomości przez małżonka cudzoziemca, o tyle wątpliwości dotyczą sytuacji, kiedy stroną czynności prawnej prowadzącej do nabycia nieruchomości są oboje małżonkowie, z których jeden będąc cudzoziemcem, nie legitymuje się wymaganym zezwoleniem. Powstaje w takiej sytuacji kilka pytań. Po pierwsze, jaka jest sankcja tak dokonanej czynności? Po drugie, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku osobistego małżonka cudzoziemca? Mogą także powstać wątpliwości co do współuczestnictwa małżonków w procesie o stwierdzenie nieważności umowy.

Regulacja ustawowa. Skutki braku zezwolenia na nabycie nieruchomości

Nabycie własności nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758; dalej CudzNierU). Zgodnie z art. 1 ust. 1 CudzNierU nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zgodnie z ust. 4 art. 1 CudzNierU nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 CudzNierU nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Wątpliwości może budzić przepis art. 6 ust. 2 CudzNierU, zgodnie z którym: „W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych”. Może powstać bowiem pytanie – czy nabycie nieruchomości przez małżonków bez zezwolenia wymaganego dla małżonka będącego cudzoziemcem prowadzi do bezwzględnej czy też względnej nieważności czynności prawnej, a w konsekwencji, czy wydany wyrok w sprawie o stwierdzenie nieważności czynności prawnej nabycia nieruchomości ma charakter deklaratywny czy też konstytutywny¹.

Zgodnie z orzeczeniem SN z 3.4.1925 r. (C 2204/23, OSP VI 295) akt sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi bez uprzedniego zezwolenia jest bezwzględnie nieważny i późniejsze uzyskanie zezwolenia nie może nieważności „uleczyć”.

Wydaje się, że powyższe stanowisko podzielił także SN w postanowieniu z 28.2.2007 r. (V CSK 440/06), stwierdzając, iż zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest materialnoprawnym warunkiem przysądzenia własności. W uzasadnieniu podkreślono, iż zdarzeniem, o którym mowa w art. 1 ust. 4 CudzNierU, czyli zdarzeniem prowadzącym do nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego jest m.in. orzeczenie o przysądzeniu własności. A zatem SN nie opowiada się za teorią, zgodnie z którą cudzoziemiec nabywa nieruchomość warunkową, co byłoby sprzeczne z art. 157 § 1 KC, ale za stanowiskiem, zgodnie z którym zezwolenie jest „przesłanką materialnoprawną” nabycia nieruchomości, której brak nie może zostać konwalidowany.

Jak podkreśla S. Rudnicki, „Zezwolenie na nabycie nieruchomości stanowi konieczną przesłankę ważności każdej czynności prawnej objętej regulacją ustawy, a w razie ustanowienia w nim specjalnych warunków, od których spełnienia została uzależniona możliwość nabycia nieruchomości, niezbędne jest także przedstawienie dowodu w postaci dokumentu urzędowego, że warunki te zostały spełnione. W przeciwnym wypadku nabycie własności, jako zakazane przez ustawę, byłoby nieważne”². Zgodnie z art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, notariusz jest obowiązany odmówić sporządzenia aktu notarialnego. Podobnie sąd prowadzący księgę wieczystą winien odmówić wpisu prawa własności³.

Szczegółowe rozważania dotyczące nieważności czynności prawnej dokonanej bez wymaganej zgody dokonał J. Skoczylas. Autor uznał, iż nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może być dotknięte każdym rodzajem sankcji przewidzianej w prawie cywilnym, tj. nieważnością bezwzględną, nieważnością względną, bezskutecznością zawieszoną oraz bezskutecznością względną⁴. Według autora sankcja względnej nieważności dotyczy m.in. czynności prawnej, w sytuacji gdy umowa przenosząca własność nieruchomości zawarta została bez uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości⁵. Względna nieważność czynności prawnej oznacza, iż orzeczenie sądu ma charakter konstytutywny⁶.

Powyższe stanowisko popiera także [...]