Abstrakt

W ciągu ostatnich kilku lat inwestycje w nieruchomości zyskały miano jednych z najbardziej dochodowych i opłacalnych. Inwestorzy, którzy dziś mogą się poszczycić imponującymi zyskami wypracowanymi w takich właśnie transakcjach, dobrze wiedzą, jak niezwykle istotne przy zakupie nieruchomości jest zabezpieczenie się przed różnymi rodzajami ryzyka (w tym przed ryzykiem podatkowym) związanymi z nabywanymi nieruchomościami.

Inwestować w nieruchomości można w sposób bezpośredni poprzez zakup nieruchomości lub pośredni poprzez zakup spółki posiadającej nieruchomość, tzw. spółki nieruchomościowej. I choć obie formy inwestycji prowadzą do analogicznego rezultatu – inwestor staje się właścicielem nieruchomości, specyfika tych transakcji, potencjalne konsekwencje i rodzaje ryzyka podatkowego dla inwestora w związku z zawarciem takich transakcji są całkowicie odmienne.

Nabycie nieruchomości bezpośrednio

W przypadku nabycia nieruchomości jako aktywa inwestor (nabywca) może na podstawie art. 112 ustawy z 29.8.1997 r. – ordynacja podatkowa, być potencjalnie odpowiedzialny na zasadach odpowiedzialności osób trzecich za zaległości podatkowe zbywcy powstałe do dnia sprzedaży. W szczególności, w przypadku nabycia składników majątkowych (np. nieruchomości), których wartość jednostkowa wynosi co najmniej 16 100 zł, nabywca może odpowiadać całym swoim majątkiem, solidarnie ze zbywcą, za zaległości podatkowe zbywcy związane z prowadzeniem działalności gospodarczej powstałe do dnia nabycia nieruchomości. Zakres odpowiedzialności jest ograniczony do wartości nabytego majątku.

Odpowiedzialność nabywcy może jednak zostać skutecznie ograniczona poprzez uzyskanie od właściwych organów podatkowych, w specjalnym trybie na wniosek nabywcy, za zgodą zbywcy, zaświadczeń o stanie zaległości podatkowych zbywcy, tzw. certyfikaty (art. 112 w związku z art. 306g OrdPU). W sytuacji uzyskania przez nabywcę w odpowiednim okresie przedmiotowych zaświadczeń jego odpowiedzialność za potencjalne zaległości podatkowe zbywcy zostaje ograniczona do kwot wykazanych w tychże zaświadczeniach. Zgodnie z przepisami ustawy z 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, analogiczne zasady powinny mieć zastosowanie w odniesieniu do ograniczania odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania zbywcy z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne. W praktyce jednak ZUS często odmawia wydawania przedmiotowych zaświadczeń, uzasadniając swoje stanowisko niejasnym brzmieniem przepisów w tym zakresie.

Ze względu na możliwość ograniczenia odpowiedzialności nabywcy na zobowiązania podatkowe zbywcy poprzez uzyskanie certyfikatów, w odniesieniu do transakcji bezpośredniego zakupu nieruchomości jako aktywa nie przeprowadza się pełnego badania podatkowego spółki sprzedającej nieruchomość. W takim przypadku warto jednak przeanalizować pod kątem podatkowym umowy związane z nieruchomością, które przejmowane są przez nabywcę w związku z nabyciem nieruchomości w celu określenia prawidłowego sposobu ich rozliczania, zminimalizowania potencjalnych ryzyk związanych z tymi umowami czy też optymalizacji podatkowej rozliczeń wynikających z tych umów.

Należy zwrócić uwagę, iż projekt nowelizacji ustawy Ordynacja podatkowa przewiduje zniesienie z dniem 1.1.2009 r. przepisu przewidującego odpowiedzialność nabywcy za zaległości podatkowe zbywcy w przypadku nabycia składników majątkowych¹. Z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej wynika, iż „Przepis ten w obecnie obowiązującym brzmieniu nie uwzględnia praktyki związanej ze sprzedażą środków trwałych. Wyprzedaż składników majątku (spieniężanie środków trwałych), w przypadku kłopotów finansowych przedsiębiorców jest zjawiskiem powszechnym, a nabywca środka trwałego, co do zasady nie bada kondycji finansowej zbywcy, jak ma to miejsce przy nabywaniu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części”.

Jeżeli zmiany te zostaną wprowadzone nabywca nie będzie musiał zabezpieczać się przed zaległościami podatkowymi zbywcy w przypadku bezpośredniego nabycia nieruchomości jako aktywa.

Nabycie spółki nieruchomościowej

Nabywając spółkę nieruchomościową, inwestor staje się w pełni odpowiedzialny ekonomicznie za wszelkie potencjalne zaległości podatkowe tej spółki. Sposobem ograniczenia tej odpowiedzialności jest wprowadzenie do umowy nabycia spółki klauzul odszkodowawczych.

W celu zidentyfikowania rodzajów ryzyka podatkowego oraz ograniczenia odpowiedzialności za ewentualne zobowiązania podatkowe nabywanej spółki, nabywca [...]