Abstrakt
Nabyć mieszkanie można obecnie na wiele sposobów. Nierzadko jednak cel ten osiąga się na skutek wielu czynności w różnych okresach czasu, z których później niektóre się pamięta lub co do których potem nie ma się wiedzy w zakresie przysługujących z nich uprawnień. Poprzez to czasami wiele się traci, a można zyskać. Co zrobić, aby uzyskać zwrot kaucji, gdy zawarcie umowy najmu uzależnione było od jej wpłacenia, a zajmowany lokal postanowiono wykupić?
Rozwój instytucji prawnej kaucji mieszkaniowej
Kaucja mieszkaniowa to pieniężne zabezpieczenie uiszczane przez lokatora dla właściciela wynajmowanego mieszkania celem zabezpieczenia utrzymania lokalu w należytym stanie. Inaczej mówiąc, gdyby najemca nie zapłacił w przyszłości czynszu albo zdewastował lokal, można było wtedy ustalać sposób zadośćuczynienia stratom. Wynajmujący mógł wykorzystać kaucję na pokrycie szkód, bez konieczności odwoływania się do sądu. Taki był ogólny cel pierwszej ustawy regulującej niniejszą problematykę, a także dwóch następnych.
Instytucja kaucji mieszkaniowych powstała na podstawie przepisów ustawy prawo lokalowe z 30.1.1959 r. Najemca, który otrzymywał przydział na mieszkanie komunalne, miał obowiązek wpłacenia kaucji. Początkowo wysokość kaucji była uzależniona od wielkości i wyposażenia mieszkania. Jej wysokość stanowiła zazwyczaj dwu- lub trzykrotność przeciętnego wynagrodzenia. Gdy najemca zwalniał mieszkanie, zostawiając go w dobrym stanie i bez zadłużenia, kaucja była zwracana. W art. 12 przytoczonej ustawy uznano, iż najem lokali mieszkalnych w domach wybudowanych lub odbudowanych po 1.1.1950 r., albo w nadbudowanych po tym dniu częściach domów starych, a pozostających w zarządzie organów prezydiów rad narodowych lub innych jednostek państwowych, jest uzależniony od wpłacenia kaucji. Przepis ten stosowano również do lokali mieszkalnych w budynkach wybudowanych przed 1.1.1950 r., jeżeli lokale te zostały gruntownie odremontowane przed przydzieleniem ich nowemu najemcy.
W miejsce omawianych przepisów wraz z wejściem ustawy prawo lokalowe z 10.4.1974 r. weszły nowe i bardziej rozbudowane unormowania prawne. W przepisach nowszej ustawy przewidziano możliwość zaistnienia sporu w zakresie wysokości kaucji. Uznano wtedy, że organami kompetentnymi w owych zagadnieniach będą terenowe organy administracji państwowej o właściwości szczególnej do spraw gospodarki mieszkaniowej stopnia podstawowego, a spory będą rozstrzygane w formie decyzji. Ustalono oprócz tego, iż w przypadku braku terminowego uiszczania kaucji przypadającej od osób fizycznych i prawnych, które nie są jednostkami gospodarki uspołecznionej, będzie ona podlegała przymusowemu ściągnięciu w trybie postępowania egzekucyjnego w administracji wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi.
Po uchyleniu opisywanej ustawy w jej miejsce weszła w życie ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Najistotniejszym w niej zagadnieniem związanym z problematyką kaucji był przepis art. 62, w którym wyraźnie stwierdzono, że kaucja wpłacona przez najemcę, pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi wraz z oprocentowaniem w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Wraz z wejściem życie ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej OchrLokU) omawiane wcześniej przepisy przestały funkcjonować. Wpłata kaucji nie jest obecnie konieczna do tego, aby stać się najemcą lokalu. W art. 6 OchrLokU postanowiono, że zawarcie umowy najmu może być jedynie uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Ponadto w pkt 2 opisanego powyżej art. 6 OchrLokU, stwierdzono, że nie pobiera się kaucji, gdy umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego oraz gdy jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Duże znaczenie ma więc tutaj wola obu stron i chęć porozumienia się. Zgodnie bowiem z art. 3531 ustawy z 23.4.1964 r. – kodeks cywilny, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Różne stany prawne w świetle waloryzacji i zwrotu kaucji
Problem waloryzacji zaistniał w polskich mediach pod koniec lat 90. Mieszkaniec, który wykupił mieszkanie od gminy w 1995 r., zażądał zwrotu wpłaconej w 1959 r. kaucji mieszkaniowej. Gdy w 1959 r. wpłacił 2400 zł stanowiące wtedy jego dwumiesięczne wynagrodzenie, w 1995 r., otrzymał zwrot w kwocie 24 gr. Zwrócił się wtedy o pomoc do Rzecznika Praw Obywatelskich, który zainteresował się jego sprawą.
Początkowo kaucje nie były oprocentowane, ponadto denominacja z 1995 r. zmniejszyła drastycznie ich wartość, co miało poważne skutki w przyszłości. Do 1988 r. zwracana była dokładnie taka sama kwota, jaką wpłacił najemca. Oprocentowanie zwracanych kaucji naliczane było dopiero od 1.1.1988 r. Oznaczało to, że kaucja wpłacona wcześniej, pozostała nieoprocentowana. Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 2.7.1994 r. wprowadziła w pewnym zakresie waloryzację kaucji. Był to odsetek wartości lokalu, który był zwracany przy wypłacie kaucji. Nowe przepisy były stosowane jedynie wobec kaucji wpłaconych po dniu wejścia w życie nowej ustawy. Do wcześniejszych sytuacji miały zastosowanie poprzednie przepisy. Wyraźnie więc wskazano konieczność zwrotu uiszczonej kaucji, potrzebę oprocentowania, a także termin zwrotu obliczonej kwoty i okoliczności w których taki zwrot jest uzasadniony. Dla jasności można wyróżnić trzy okresy i trzy podstawy waloryzacji zwracanej kwoty kaucji mieszkaniowej.
Podstawą waloryzacji kaucji mieszkaniowej wpłaconej w okresie [...]