Abstrakt
Jednym z najczęściej uruchamianych w praktyce ograniczeń prawa własności nieruchomości jest ograniczenie uregulowane w art. 144 KC. Jest to przepis z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego, regulujący nakaz powstrzymania się przez właścicieli nieruchomości od immisji pośrednich, czyli działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości.
Artykuł 144 KC stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Na czym polegają immisje pośrednie?
Ustawodawca nie precyzuje, na czym konkretnie polegają takie zakłócające oddziaływania, czyli immisje pośrednie. Zagadnienie to można przybliżyć na podstawie dotychczasowego orzecznictwa oraz ustalenia doktryny prawniczej z tego zakresu.
Przede wszystkim immisje pośrednie nie powinny być mylone z immisjami bezpośrednimi, polegającymi na bezpośredniej ingerencji w sferę własności cudzej nieruchomości, np. poprzez kierowanie na skutek sztucznego urządzenia wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą (wyrok SN z 15.3.1968 r., III CRN 41/68, Lex Nr 6298). Podstawę prawną zakazu tego rodzaju bezpośrednich ingerencji stanowi nie art. 144 KC, ale art. 140 KC, określający istotę prawa własności w ogólności, a więc także prawa własności nieruchomości.
Jeżeli natomiast chodzi o działania, które mogą zostać uznane za immisje pośrednie, do których odnosi się właśnie art. 144 KC, to mogą one zostać zróżnicowane na działania ingerujące oraz blokujące.
Pośrednie immisje ingerujące, podobnie jak immisje bezpośrednie, polegają na przedostawaniu się na nieruchomość sąsiednią określonych czynników, zakłócających korzystanie z tej nieruchomości, np. nadmiernego hałasu, z tym że zakłócenia takie nie są kierowane specjalnie na nieruchomość sąsiednią, stanowiąc uboczny skutek korzystania z innej nieruchomości. W tym kontekście wart przytoczenia jest wyrok Sądu Najwyższego z 28.12.1979 r. (III CRN 249/79, opubl. OSNCP Nr 7–8/1980, poz. 144). W wyroku tym Sąd stwierdził, że urządzenie i prowadzenie pasieki może być w swoich skutkach stosownie do okoliczności uważane za działanie, które zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Dotyczy to zwłaszcza wypadku, gdy pszczoły w czasie swoich oblotów narażają osoby znajdujące się na sąsiedniej nieruchomości na użądlenia lub na niewygody i obawy związane z nalotem pszczół, utrudniające pracę w ogrodzie lub na polu.
Z kolei pośrednie immisje blokujące to zakłócenia polegające na ograniczaniu dostępu nieruchomości sąsiedniej do istotnych dla korzystania z niej wartości. Dotyczy to np. znajdujących się na nieruchomości sąsiedniej drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu danej nieruchomości (wyrok SN z 22.6.1972 r., III RN 126/72, opubl. OSNCP Nr 3/1975, poz. 45). Immisją pośrednią o blokującym charakterze jest także uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej (uchwała SN z 21.3.1984 r., III CZP 4/84, opubl. OSNCP Nr 10/1984, poz. 171).
Pamiętać jednak należy, że nie każde korzystanie z nieruchomości, które może zostać poczytane przez korzystającego z sąsiedniej nieruchomości za okoliczność niekorzystną, nosi znamiona immisji pośredniej w rozumieniu art. 144 KC. Dotyczy to np. umieszczenia okien od [...]