Abstrakt

Ochrona interesów osób trzecich w procesie inwestycyjnym nie może prowadzić do sytuacji, w której to te osoby, a nie inwestorzy – właściciele nieruchomości, na których mają powstać planowane inwestycje będą decydowali o dopuszczalności wybudowania obiektów budowlanych, miejscu posadowienia takich obiektów, rodzaju obiektu budowlanego, i to nawet z naruszeniem ogólnego interesu społecznego.

W stanie prawnym obowiązującym przed dniem 11.7.2003 r. konieczność ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich dotyczyła całego procesu budowlanego – od fazy kształtowania zamierzeń inwestora, poprzez fazy budowy, użytkowania i rozbiórki obiektu budowlanego. Ustawodawca nie definiował tego pojęcia, ale w sposób precyzyjny określał zakres przedmiotowy tej ochrony, która obejmowała w szczególności:

• zapewnienie dostępu do drogi publicznej,
• ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,
• ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie oraz
• ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Znowelizowany ustawami z 27.3.2003 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 718) oraz z 16.4.2004 r. (Dz.U. Nr 93, poz. 888) art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U z 2003 r. Nr 207, poz. 2016, ze zm.; dalej PrBudU) stanowi, że „obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej”. Przepis ten ma charakter zasady ogólnej PrBudU, o czym świadczy zarówno jego usytuowanie w przepisach ogólnych, jak też zdanie wstępne ust. 1, odnoszące się do całości problematyki regulowanej PrBudU¹. Legislator zastąpił wyraz „ochrona” wyrazem „poszanowanie” oraz zrezygnował z uszczegółowienia pojęcia uzasadnionego interesu osób trzecich, pozostawiając tylko jeden wymóg dotyczący zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Ograniczył również obowiązek poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich jedynie do etapu powstawania obiektu budowlanego. Dokonując wykładni językowej, można odnieść wrażenie, że w świetle przyjętych rozwiązań ustawodawca zapewnia jedynie poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie ich ochronę², co oznaczałoby, że brak jest podstaw do żądania objęcia ochroną prawną tychże interesów. E. Radziszewski głosi, że określenie „ochrona” wyrażało żądanie zabezpieczenia przed szkodą, niebezpieczeństwem itp., natomiast „poszanowanie” wywodzi się z pojęcia szacunek i ma zapewnić odpowiedni poziom zachowań o charakterze moralnym wobec interesów otoczenia, bez elementów przymusu, właściwych dla egzekwowania porządku prawno-administracyjnego³. Zgadzam się jednak z Z. Niewiadomskim, który twierdzi, że literalne brzmienie komentowanego przepisu uznać należy za prawnie wadliwe, ponieważ wykładnia celowościowa art. 5 ust. 1 pkt 9 PrBudU nakazuje utożsamiać pojęcie „poszanowania” z „ochroną” uzasadnionych interesów osób trzecich, a typowym rozwiązaniem legislacyjnym odnoszącym się do zabezpieczenia interesów prawnych określonych osób, jest użycie pojęcia „ochrona” („ochrona interesu prawnego”, „ochrona prawa” etc.)⁴.

Pomimo zmian [...]