Abstrakt

Obecnie na rynku mieszkaniowym stosowanych jest kilka rodzajów umów cywilnoprawnych zawieranych przez klientów z deweloperami przy nabywaniu lokali mieszkalnych, potocznie nazywanymi umową rezerwacyjną, umową przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz umową deweloperską. Niniejszy artykuł omawia zastosowanie tych umów w praktyce.

Umowa rezerwacyjna

Na rynku nieruchomości pojawił się nowy rodzaj umów zawieranych pomiędzy deweloperem a jego klientem (tzw. umowa rezerwacyjna). Narzucana przez deweloperów często zawiera postanowienia niekorzystne dla klienta.

Przed podpisaniem takiej umowy należy dokładnie ją przeczytać, a następnie starać się zadbać o to, żeby zawierała postanowienia umożliwiające zabezpieczenie naszych interesów.

Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną, nie została bowiem wymieniona wśród rodzajów umów znanych Kodeksowi cywilnemu. Tym samym umowa rezerwacyjna daje klientowi tylko takie prawa, jakie zostały w niej wyraźnie zapisane. Celem umowy rezerwacyjnej jest zabezpieczenie praw klienta do nabycia w bliżej określonej przyszłości określonej nieruchomości po ustalonej cenie.

W umowie rezerwacyjnej powinna być dokładnie określona data podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Szczegółowo należy również opisać warunki, na jakich klient może od umowy odstąpić oraz kiedy umowa wygasa.

W przypadku uczciwego dewelopera umowa rezerwacyjna nie musi stanowić zagrożenia dla klienta. Przez podpisanie umowy klient uzyskuje od dewelopera zapewnienie, że wybrane przez niego mieszkanie będzie dla niego zarezerwowane przez pewien czas po ustalonej cenie, co pozwala klientowi np. na zorganizowanie kredytu. Dobrze skonstruowana umowa powinna stanowić jedynie krótki etap na drodze do zawarcia umowy przedwstępnej.

Jednakże bardzo często zdarza się, że umowa rezerwacyjna ma tylko charakter jednostronnego oświadczenia nabywcy, zawierającym propozycję zawarcia w późniejszym terminie umowy nabycia nieruchomości po określonej cenie. Deweloper natomiast nie zobowiązuje się do niczego: ani że zawrze z klientem umowę przedwstępną, ani że sprzeda mieszkanie po cenie z umowy rezerwacyjnej. Ponadto często skutkiem zawarcia umowy rezerwacyjnej jest obowiązek zapłaty przez klienta tzw. opłaty rezerwacyjnej, np. w wysokości 10% ceny nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna może stać się zagrożeniem dla klienta. Gdyby bowiem deweloper uchylał się od zawarcia umowy przedwstępnej, klient mógłby jedynie żądać od niego zwrotu opłaty rezerwacyjnej, często po wielomiesięcznym obracaniu gotówką przez dewelopera (a w przypadku opóźnienia w zwrocie – także ustawowych odsetek). Na podstawie umowy rezerwacyjnej nie można sądownie zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej, ani tym bardziej do zawarcia umowy ostatecznej, która przenosiłaby własność nieruchomości na klienta (taki skutek byłby natomiast możliwy w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego).

Klient może również iść do sądu i walczyć o odszkodowanie na podstawie przepisów KC. W sądzie trzeba jednak udowodnić szkodę, a nie jest to takie proste. Klient musi udowodnić wystąpienie szkody związanej z utratą możności korzystania z zapłaconej opłaty rezerwacyjnej do dnia, kiedy mogła być zawarta umowa przedwstępna (np. można było założyć lokatę terminową). Poza tym postępowanie sądowe niemało kosztuje, wymaga czasu, a klient i tak nie uzyska żadnych praw do mieszkania.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Instytucję umowy przedwstępnej regulują art. 389–390 KC.

Przed podpisaniem takiej umowy należy dokładnie ją przeczytać, a następnie starać się zadbać o to, żeby zawierała postanowienia umożliwiające zabezpieczenie naszych interesów. Celem umowy przedwstępnej jest (tak jak w przypadku umowy rezerwacyjnej) zabezpieczenie praw klienta do nabycia w bliżej określonej przyszłości określonej nieruchomości po korzystnej cenie. Zgodnie z art. 389 § 1 KC umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Oznacza to, że [...]