Nieruchomości

nr 7/2007

Poprawa wydajności energetycznej nieruchomości komercyjnych, cz. II

Maciej Tertelis
Autor pełni funkcję Director of Acquisitions w Apollo-Rida Poland Sp. z o.o. ([email protected]).
Abstrakt

Poprawa efektywności zużycia energii pozwala osiągnąć przewagę konkurencyjną wśród podobnej klasy nieruchomości, podnosi wiarygodność właścicieli obiektów komercyjnych i kreuje wizerunek odpowiedzialnych obywateli.

Inne zalety zarządzania energią

Oszczędność energii i redukcja gazów cieplarnianych jest korzystna dla środowiska naturalnego. Zarządzanie energią staje się dzisiaj jednym z niezbędnych działań nie tylko zmniejszających koszty operacyjne, ale również poprawiających zewnętrzny wizerunek organizacji.

Firmy handlowe dzięki ograniczeniu wydatków na utrzymanie nieruchomości są w stanie ograniczyć marżę sprzedawanych towarów, stają się przez to bardziej konkurencyjne i osiągają większe obroty ze sprzedaży. Poprawa warunków ekspozycji towarów (modernizacja oświetlenia) oraz komfortu robienia zakupów (dostosowanie temperatury w obiekcie) dodatkowo wpływa zachęcająco na klientów i zwiększa obroty sieci handlowej. Uproszczony mechanizm wpływu inwestycji termomodernizacyjnej na wartość firmy handlowej przedstawia rys. 4. W wyniku wzrostu obrotów ze sprzedaży (S’>S) oraz ograniczenia kosztów sprzedaży (CS’EBIT), co pociąga następnie za sobą wzrost wartości rynkowej przedsiębiorstwa (V’>V); zob. rys 4.

Liderzy wśród obiektów komercyjnych w USA ograniczyli zużycie energii o 30–40%. Dzięki temu udało się im podnieść NOI, a w następstwie uzyskać dostęp do bardziej atrakcyjnych warunków finansowania (poprzez wzrost wartości we współczynniku LTV).

Poprawa efektywności zużycia energii pozwala osiągnąć przewagę konkurencyjną wśród podobnej klasy nieruchomości, podnosi wiarygodność właścicieli obiektów komercyjnych i kreuje wizerunek odpowiedzialnych obywateli.

Kolejną zachętą jest ustawodawstwo podatkowe w niektórych stanach USA (np. New York, Maryland), które pozwala na dokonanie odpisów podatkowych od wydatków na ulepszenie efektywności energetycznej obiektów komercyjnych.

Istnieje wiele instytucji wspierających i propagujących inwestycje termomodernizacyjne poprzez oferowanie tańszego – niż w bankach komercyjnych – finansowania. Również sami producenci sprzętu i instalacji, promując swoje wyroby, chętnie udzielają dużych bonifikat.

Warto zwrócić uwagę na zagadnienie jakości środowiska pracy i związanej z nią produktywności pracowników. Można wyróżnić cztery zmienne, które mają ogromne znaczenie dla ich produktywności1:

1. możliwość osobistej kontroli środowiska pracy przez pracownika,

2. reakcja na problemy w momencie gdy się pojawiają,

3. głębokość budynku,

4. liczebność zespołów pracowniczych w jednym pomieszczeniu.

Klimatyzowane budynki charakteryzują się zazwyczaj złymi wynikami we wszystkich tych przypadkach. Biurowce mają wielokrotnie znaczną głębokość, pracownicy nie mają możliwości kształtowania swego środowiska pracy (brak możliwości otwarcia okna bądź kontroli temperatury), zarządca nie jest w stanie reagować wystarczająco szybko na sygnalizowane mu problemy (np. w związku z zaawansowaną technologią i brakiem kompetentnych pracowników do jej obsługi), a ograniczanie kosztów zmusza wiele firm do nadmiernego zagęszczenia pracowników na jednym pomieszczeniu. Irytacja ludzi takimi warunkami pracy określana jest już w literaturze jako syndrom chorego budynku (ang. Sick Building Syndrome) bądź choroba budynku (ang. Building Related Sickness). Badania [...]