Abstrakt
Coraz więcej właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych uświadamia sobie potrzebę poprawy wydajności energetycznej obiektów. Wynika to nie tylko z dbałości o ochronę środowiska poprzez ograniczenie emisji do atmosfery wytwarzanego w trakcie produkcji energii dwutlenku węgla. Kluczową przyczyną jest dążenie do wzrostu wartości nieruchomości oraz poprawy ich konkurencyjności. Pierwsze otrzymuje się m.in. poprzez zmniejszenie kosztów operacyjnych obiektów w wyniku wypracowanych oszczędności energetycznych, drugie – poprawę komfortu użytkowania powierzchni w biurowcach oraz możliwość obniżenia cen sprzedawanych towarów w obiektach handlowych. Poniższy artykuł, który powstał na bazie inspiracji aktywnymi działaniami realizowanym w trakcie amerykańskiego programu Energy Star, wyjaśnia związek pomiędzy ograniczeniem konsumpcji energii a wartością obiektów komercyjnych oraz przedstawia potencjalne możliwości ograniczenia zużycia energii w tych zasobach. Omówiono zalecaną przez Energy Star strategię realizacji programu zarządzania energią oraz zaprezentowano szereg przykładów projektów modernizacji obiektów komercyjnych, które zakończyły się sukcesem przekraczającym oczekiwania realizatorów.
Zarządzanie energią – w jakim celu
Poprzez efektywne zarządzanie te same usługi są dostarczane z mniejszym zużyciem energii, co pozwala na ograniczenie zanieczyszczeń środowiska. Większość energii (określanej jako energia pierwotna) produkowana jest w procesie spalania paliw kopalnych (węgla kamiennego, brunatnego, ropy naftowej, gazu ziemnego), drewna opałowego, odpadów komunalnych oraz paliw odpadowych stałych roślinnych i zwierzęcych. W trakcie tego procesu wydziela się zabójczy dla atmosfery dwutlenek węgla, jeden ze składników gazów cieplarnianych. Gazy te osadzają się w atmosferze ziemskiej i sprawiają, że energia cieplna nie przedostaje się do kosmosu, przyczyniając się do negatywnych zmian klimatycznych oraz anomalii pogodowych. Zarządzanie energią jest procesem mogącym zahamować powyższe, szkodliwe dla środowiska naturalnego procesy.
Wytwarzanie energii elektrycznej i jej zużycie odpowiadaja za 30% emisji wytwarzanego przez człowieka CO2. Ten udział procentowy wciąż rośnie. Wśród nieruchomości komercyjnych w największym stopniu do zużycia energii przyczyniają się obiekty biurowe, handlowe i magazynowe. Bazując na doświadczeniach amerykańskich, budynki komercyjne przyczyniają się do 18% emisji dwutlenku węgla (dalsze 33% zanieczyszczeń pochodzi z nieruchomości produkcyjnych). Ocenia się, że najwięcej możliwości do działań nakierowanych na oszczędność zużycia energii przedstawiają budynki biurowe.
Rozwój rynku nowoczesnych obiektów biurowych pociągnął za sobą radykalny wzrost zużycia elektryczności zasilającej systemy oświetlenia, ogrzewania, klimatyzacji oraz IT. Wyniki badań rynku powierzchni biurowej w Wielkiej Brytanii1 wskazują, że:
– w latach 70. tylko 36% powierzchni biurowej było wyposażonej w klimatyzację, w latach 80. już 43%, w latach 90. ponad 50%; tendencja ta obrazuje również dodatkowe zużycie energii w nadchodzących latach;
– nowoczesna powierzchnia biurowa wyposażona w klimatyzację zużywa 2,8 razy więcej energii elektrycznej niż biuro z wentylacją grawitacyjną;
– użytkownicy typowej powierzchni biurowej zużywają od 60 do 90% więcej energii niż użytkownicy biur korzystający z dobrych praktyk w zakresie zarządzania energią;
– emisja CO2 w nowoczesnym, klimatyzowanym biurowcu przekracza 4-krotnie emisję CO2 w budynku z wentylacją grawitacyjną;
– nowoczesne, klimatyzowane biurowce przedstawiają znacznie większe możliwości uzyskania redukcji zużycia energii niż biurowce tradycyjne z wentylacją grawitacyjną.
Obok czynników środowiskowych, inwestycje modernizacyjne nakierowane na ograniczenie kosztów związanych z energią wynikają w linii prostej z chęci przygotowania się inwestorów i firm handlowych na ewentualną podwyżkę cen energii. Na podwyżkę kosztów energii najbardziej narażone są obiekty handlowe, wzrost bowiem wydatków na pokrycie rachunków za energię przekłada się wprost na wzrost marży handlowej, a więc na podwyżki cen towarów. Właściciele biurowców oraz nieruchomości magazynowych są dziś w większości mniej eksponowani na zmiany cen energii w związku z przenoszeniem wydatków energetycznych na najemców, choć w przypadku nadwyżki powierzchni najmu nad popytem najemcy z oczywistych względów będą wybierać te obiekty, w których koszt wynajęcia powierzchni (a więc i opłaty eksploatacyjne) będzie niższy.
Dla innych inwestorów modernizacja budynków wynika z oczekiwań stawianych przez potencjalnych najemców2, którzy interesują się poziomem opłat eksploatacyjnych. Budynki, których właściciele podejmują starania w kierunku ograniczania zużycia energii, są dla tych najemców bardziej atrakcyjne. Właścicielom budynków biurowych, których najemcy opłacają niższe opłaty eksploatacyjne niż u konkurencji, łatwiej jest utrzymać swych najemców, odnawiając umowy najmu na kolejne, długie okresy. Właścicielom tym łatwiej jest również negocjować wyższe czynsze, bowiem dla najemców kluczowym wskaźnikiem są sumaryczne wydatki związane z wynajęciem powierzchni.
Energy Star na rynku amerykańskim i europejskim
Energy Star jest wspólnym programem Amerykańskiej Agencji ds. Ochrony Środowiska (ang. U.S. Environmental Protection Agency EPA) oraz Ministerstwa Energii (ang. U.S. Departament of Energy), który odniósł ogromny sukces. Zgodnie z danymi Energy Star, w 2001 r. partnerami w projekcie zostali w samych USA właściciele portfela biurowców o powierzchni ponad 2 mln m2. Projekt umożliwił jak dotąd osiągnięcie tylko w 2005 r. oszczędności z tytułu ograniczenia emisji gazów cieplarnianych (ang. Greenhouse Gas GHG Emissions) na poziomie 12 mld dolarów.
W 1992 r. EPA wprowadziła dobrowolny certyfikat promujący produkty efektywne pod względem energetycznym, dzięki którym możliwe jest ograniczenie emisji gazów cieplarnianych do atmosfery. Program objął w kolejnych latach urządzenia biurowe oraz domowe instalacje grzewcze i chłodzące. W następnym kroku programem objęto również urządzenia i instalacje stosowane w obiektach komercyjnych i przemysłowych. Od kilku lat w partnerskim Energy Star programie uczestniczą również budynki komercyjne3. Dzisiaj lista organizacji partnerskich Energy Star obejmuje blisko dwieście funduszy inwestycyjnych oraz innych właścicieli portfeli nieruchomości komercyjnych. Wszystkich firm i organizacji uczestniczących – producentów, handlowców i usługodawców – w programie jest dziś blisko 10 tys.
Energooszczędność sprzętu technicznego i instalacji jest dziś modnym hasłem marketingowym. W praktyce jednak ocena i porównanie rzeczywistych parametrów technicznych urządzeń różnych producentów jest dla ich użytkowników trudnym zadaniem. Każdy producent bowiem prezentuje inny zestaw parametrów i inne warunki oraz metody pomiaru zużycia energii. Energy Star udostępnia standardy, które pozwalają na rzetelne porównanie i ocenę poboru mocy różnych producentów. Podstawą oceny jest dobrowolny udział producentów w programie partnerskim.
Energy Star udostępnia na swojej stronie internetowej wiele narzędzi. Jedno z nich umożliwia porównanie efektywności energetycznej4 budynku bądź portfela nieruchomości z wskaźnikami uzyskanymi z przeglądu wielu tysięcy nieruchomości komercyjnych w USA. Program ocenia efektywność energetyczną budynku w skali od 1 do 100. Budynki uzyskujące ocenę na poziomie 75 punktów bądź wyższą uzyskują oznaczenie jakości Energy Star w postaci mosiężnej plakietki oznaczającej, że nieruchomość mieści się w gronie 25% najbardziej efektywnych pod względem energetycznym obiektów w USA. Inne narzędzie ułatwia kalkulację niezbędnych nakładów inwestycyjnych oraz obliczenie stopy i okresu zwrotu z inwestycji.
Program Energy Star w ciągu 15 lat zdobył uznanie w całym świecie. Współpraca z EPA ujęta została w prawie oraz umowach zawartych przez Unię Europejską z rządem USA. Parlament Europejski i Rada Unii Europejskiej w dniu 6.11.2001 r. wydały rozporządzenie w sprawie wspólnotowego programu znakowania sprawności energetycznej urządzeń biurowych (Nr 2422/2001, Dz.U. L 332, 15/12/2001)5. Na bazie rozporządzenia postanowiono o stworzeniu Radę „Energy Star” Wspólnoty Europejskiej (ECESB) składającą się z krajowych przedstawicieli wyznaczonych przez państwa członkowskie. Program jest koordynowany odpowiednio z innymi uzgodnieniami wspólnotowymi w zakresie znakowania lub świadectw jakości np. wspólnotowym programem przyznawania oznakowań ekologicznych ustanowionym rozporządzeniem EWG nr 880/92 i wynika m.in. z decyzji Rady 89/364/EWG z 5.6.1989 r. w sprawie przyjęcia wspólnotowego programu działania dla poprawy efektywności użytkowania energii elektrycznej, którego podwójnym celem jest zachęcanie konsumentów do preferowania urządzeń i sprzętu o dużej sprawności elektrycznej i poprawa sprawności urządzeń i sprzętu. ECESB została stworzona decyzją Komisji Europejskiej 11.3.2003 r. (Dz.U. L 067, 12/03/2003).
Zielone budynki i certyfikacja nieruchomości w Europie
Istnieje kilka systemów ewaluacji nieruchomości komercyjnych prowadzących do przyznania im statusu tzw. zielonego budynku (ang. Green Building). Najbardziej znaną organizacją oceniającą pod tym względem nieruchomości w USA jest [...]