Abstrakt
Nieruchomości gruntowe stają się w ostatnich latach formą inwestycji kapitału dostępną nie tylko dla dużych firm, ale także dla osób fizycznych. Podejmując decyzję o nabyciu danej nieruchomości, wielu inwestorów rozważa – w celu zwiększenia zysku z jej ewentualnej późniejszej sprzedaży – podział nabytej nieruchomości, niejednokrotnie powiązany z dążeniem do zmiany parametrów jej zabudowy (np. z niskiej na wysoką). Zwykle też na etapie nabywania nieruchomości inwestorzy dbają o optymalizację podatkową tej transakcji (w tym np. poprzez wniesienie nabytej nieruchomości aportem do spółki komandytowej czy korzystne sprzedanie nieruchomości na rzecz innego podmiotu), zapominając o „parapodatkowych” opłatach związanych z niektórymi zdarzeniami dotyczącymi nieruchomości, regulowanymi poza ustawami podatkowymi. Tymczasem opłaty te mogą mieć wymierny wpływ na opłacalność danej transakcji. Poprzez rozsądne planowanie istnieje możliwość uniknięcia wnoszenia tych opłat albo ograniczenia ich zakresu. W niniejszej publikacji autor omawia w zarysie kwestie związane z dwiema tego typu opłatami, tj. opłatą adiacencką przy podziale nieruchomości oraz rentą planistyczną przy zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości
Zgodnie z ustawą z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej GospNierU), opłata adiacencka może wystąpić w przypadku:
1. podziału nieruchomości,
2. scalenia i ponownego podziału,
3. w związku z budową przez jednostkę samorządu urządzeń infrastruktury technicznej.
Niniejsza publikacja koncentruje się w głównej mierze na opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 GospNierU, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stosowne wyliczenie sporządzane jest na zlecenie zarządu gminy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki (art. 147 ust. 1 GospNierU). Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (art. 148 § 1 w zw. z art. 98a ust. 1 GospNierU). Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy KC.
GospNierU przewiduje, iż maksymalnie opłata adiacencka związana z podziałem nieruchomości może wynieść 50% różnicy wartości nieruchomości. Jednakże, rada gminy może w uchwale przyjąć znacznie niższą stawkę opłaty adiacenckiej (np. 20%). Wątpliwe jest natomiast podjęcie uchwały o ustaleniu opłaty adiacenckiej na poziomie 0%. Z drugiej strony, pomimo ustalenia określonej stawki opłaty adiacenckiej, wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie jest zobligowany do faktycznego nałożenia opłaty adiacenckiej w konkretnej sprawie. Ustawa nie nakłada na organy gminy obowiązku nakładania takiej opłaty w każdym przypadku.
Do dnia 15.2.2000 r. decyzję o stawce opłaty adiacenckiej podejmował zarząd gminy. W wyroku z 30.8.2005 r. (sygn. OSK 1622/04, niepubl.) NSA uznał, że brak upoważnienia rady gminy do określenia uchwałą procentowej wysokości stawek opłaty adiacenckiej przed 15.2.2000 r. nie oznaczał, że w sprawach, w których podział nieruchomości został dokonany przed tą datą, brak było podstaw do ustalania takiej opłaty. Zdaniem NSA przepis art. 98 ust. 4 w brzmieniu przed nowelizacją wyraźnie jej ustalenie przewidywał, i wobec tego właściciele dokonujący podziału nieruchomości pod rządami obowiązywania omawianego przepisu przed jego nowelizacją również musieli liczyć się z tym, że może być ona ustalona i pobrana od nich, jeśli w wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła. Jednak z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2.4.2007 r. (sygn. SK 19/06; opubl: Rzeczpospolita z 3.4.2007 r.) wynika, że w okresie od 15.2.2000 r. do 21.9.2004 r. zarząd gminy nie miał prawa pobierać opłaty adiacenckiej (podejmować w tej mierze decyzji), jeśli w dacie wydania decyzji o podziale nieruchomości brak było uchwały rady gminy w przedmiocie stawki opłaty adiacenckiej. Tymczasem wielokrotnie dochodziło do sytuacji, w których zarząd gminy podejmował decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej mimo braku uchwały rady gminy o stawce tej opłaty (lub wydania jej wiele miesięcy po dokonaniu podziału nieruchomości). Znana była także praktyka oferowania [...]