Abstrakt
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603; dalej GospNierU) nakłada na pośrednika obowiązek przestrzegania ogólnych zasad wykonywania zawodu. W katalogu powinności, określonych w art. 181 ust. 1–3 GospNierU, zostało zawarte zobowiązanie do wykonywania czynności pośrednictwa oraz czynności eksperckich i doradczych w zakresie rynku nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru.
Pojęcie należytej staranności
Ogólna dyrektywa „należytej staranności” została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Według art. 355 § 1 KC jest to staranność ogólnie wymagana w stosunkach danego rodzaju. Wyższy od przeciętnego, czyli podwyższony stopień staranności odnosi się do osób prowadzących działalność gospodarczą. Tutaj należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru wykonywanej działalności (art. 355 § 2 KC). Konsekwencją regulacji kodeksowej jest zapis art. 181 ust. 1 GospNierU, który wymaga od pośrednika wykonywania wyznaczonych mu czynności ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru.
Wymogi ustawodawcy ustanowione wobec pośredników w obrocie nieruchomościami odnoszą się do specyfiki zawodu, w którym obowiązuje wiedza i staranność specjalna (profesjonalna), a nie powszechna. Stosowanie wyższej miary staranności jest konieczne w przypadku wykonywania czynności wymagających posiadania specjalnych kwalifikacji i umiejętności, jak to ma miejsce w przypadku zawodu pośrednika. Wynikającej z tych źródeł staranności oczekują od pośredników zamawiający usługi i inni uczestnicy obrotu nieruchomościami.
Pojęcie „szczególnej staranności” związanej z charakterem zawodu pośrednika nie jest stałe, albowiem wpływają na nie liczne i zmienne w czasie składniki. Uzależnione jest od poziomu i rozwoju wiedzy w tej dziedzinie świadczenia usług oraz możliwości dostępu do niej. Nie mniej istotne znaczenie w tym względzie ma treść przepisów prawa, a także ukształtowane zwyczaje i reguły zawodowe (etyka i standardy). Zmienność należytej staranności jest ściśle związana z jakością, z którą pośrednik powinien wykonywać zobowiązania z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Ocena, czy czynności pośrednictwa są wykonywane starannie, czy nie spełniają tego wymogu, powinna być dokonywana nie tylko w odniesieniu do zobowiązań zawartych w umowie z zamawiającym usługę, ale również w przepisach prawa i standardach zawodowych. Miernikiem staranności, którym najczęściej posługują się osoby zamawiające usługę w ocenie działań pośrednika, jest stopień realizacji ich celów i interesów, które możliwie powinny być sprecyzowane w umowie pośrednictwa, a w przypadku doradztwa – w umowie zlecenia bądź o dzieło. Jeśli zadania powierzone pośrednikowi są uzgodnione z zamawiającym w sposób zbyt ogólny lub umowa jedynie odwołuje się w części określającej zobowiązania do przepisu ustawy, to wówczas zachodzi potrzeba posiłkowania się treścią § 17 standardów zawodowych uchwalonych przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, który wyjaśnia, że rola pośrednika polega na:
1. udzieleniu informacji w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi,
2. podjęciu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta,
3. kojarzeniu stron,
4. aranżowaniu oględzin nieruchomości,
5. udziale w negocjacjach i pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności
6. organizacyjnych – na życzenie klienta.
Bardziej złożona sytuacja występuje w przypadku usług doradztwa, których regulację prawną, zamieszczoną w art. 180 ust. 1a GospNierU, podobnie jak w zakresie pośrednictwa, charakteryzuje duży stopień ogólności. Ustawa nie definiuje pojęć „opracowanie” i „ekspertyza” z zakresu rynku nieruchomości, nie podaje także ich elementów składowych. Kwestie te nie zostały wyjaśnione również w ramach standardów zawodowych. W sytuacji tej brakuje instrukcji wykonywania doradztwa, a tym samym kryteriów oceny wypełniania obowiązków ustawowych przez pośrednika w obszarze czynności doradczych, przygotowywania ekspertyz i opracowań. Ustalenie, czy w konkretnej sytuacji doradztwo zostało wykonane ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru, może zatem sprawiać trudności.
Model należytej staranności w praktyce
Zbadanie, czy staranność w czynnościach pośrednika była należyta czy niewystarczająca w kategoriach obiektywnych, wymaga analizy porównawczej odnoszącej się do praktyki. Tutaj został [...]