Abstrakt

Prognoza skutków finansowych sporządzenia planów zagospodarowania przestrzennego – stanowiąca obligatoryjny element nowo uchwalanych planów – powinna być opracowana przez osoby uprawnione do określania wartości nieruchomości, czyli przez rzeczoznawców majątkowych lub co najmniej z ich zasadniczym udziałem. Takie wnioski wynikają z analizy zapisów ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej ZagospPrzestrzU). Praktyka bardzo często jest odmienna. Obserwuje się, że gminy zachowując pozory oszczędzania na kosztach takich opinii, sporządzają prognozy finansowe rękami swoich urzędników. Czy zatem brak udziału rzeczoznawcy majątkowego wśród autorów tego opracowania może być przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody. Uważam, że odpowiedź na tak postawione pytanie może być tylko twierdząca, co szczegółowo uzasadniam poniższą analizą aktualnych unormowań prawnych.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 17 ZagospPrzestrzU wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego podejmuje kolejno następujące czynności:

– ogłasza o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu,

– zawiadamia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu,

– rozpatruje wnioski, a następnie sporządza projekt planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Po sporządzeniu projektu planu wójt, burmistrz albo prezydent miasta powinien przystąpić do sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Tak wprost stanowi art. 37 ust. 11 ZagospPrzestrzU.

Z powyższego zapisu wynika jednoznacznie, że do zasad określania skutków finansowych oraz do osób uprawnionych do ich określania stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) reguluje działalność trzech zawodów związanych z szeroko rozumianą obsługą rynku nieruchomości, tzn. rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości, ale tylko rzeczoznawców majątkowych wskazuje jako uprawnionych do sporządzenia skutków finansowych uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego.

To ustawa z 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) z dniem 22.9.2004 r. wprowadziła w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmianę art. 37 ust. 11, wskazując właśnie ustawę o gospodarce nieruchomościami jako źródło ustalenia osób uprawnionych do określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów zagospodarowania przestrzennego.

„Może” to tylko zła interpretacja

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 174. ust. 3a pkt 3 stwierdza m.in., że to rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego dotyczące skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych.

Zawarte w tej normie słowo „może” skutkuje u niektórych komentatorów przyjęciem założenia, że nie tylko rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzenia takich opracowań. W moim przekonaniu jest to podejście błędne, oparte na zupełnym oderwaniu od zapisów z cytowanego powyżej art. 37 ust. 11 ZagospPrzestrzU. Oba bowiem przepisy należy interpretować łącznie. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym sama nie wskazuje osób uprawnionych do określania skutków finansowych uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego tylko odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami, ta z kolei jako jedynych wskazuje rzeczoznawców majątkowych. Budzące wątpliwości słowo „może” pojawiło się w ramach nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2004 r. w związku z koniecznością odejścia od formuły operatu szacunkowego jako jedynej formy wyrażenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, w sytuacji gdy przedmiotem opracowania nie jest określenie wartości konkretnej nieruchomości. Formuła operatu szacunkowego nie jest również wskazana przy opracowywaniu skutków finansowych przygotowywanych rozwiązań planistycznych. Chciałbym podkreślić, że nie jest mi znane żadne inne upoważnienie ustawowe dotyczące innych osób, które mogą sporządzać takie ekspertyzy. Przeciwne rozumowanie prowadziłoby bowiem do konkluzji, że każdy może sporządzić takie opracowanie i tylko rzeczoznawcy majątkowi jako jedyni byli uprzednio tzn. do 22.9.2004 r. – z powodu posiadania uprawnień w zakresie wyceny nieruchomości – z tego ogółu wyłączeni i w związku z tym ustawodawca, wprowadzając zapisy zawarte w art. 174 ust. 3a pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zniósł ten zakaz, umożliwiając również rzeczoznawcom majątkowym prace na tym polu działalności opiniodawczej. Byłoby to więc [...]