Abstrakt

W konwencjonalnym podejściu do zarządzania nieruchomościami głównym celem zarządzania nieruchomością jest utrzymanie obiektów w dotychczasowym stanie technicznymi użytkowym. Uwagę tradycyjnego zarządcy nieruchomości lub administratora skupia przede wszystkim budynek, który powinien być „utrzymany w należytym stanie”. Dostrzega się przy tym potrzebę inwestowania w zarządzane nieruchomości, lecz w mocno ograniczonym zakresie. W tym podejściu nie uwzględnia się dwóch zasadniczych dla zarządzania nieruchomościami zagadnień praktycznych: występowania różnych celów strategicznych, które powinny przyświecać zarządzaniu nimi (a w związku z tym powinny zostać skonkretyzowane) oraz podporządkowania polityki zarządzania nieruchomością oczekiwaniom użytkowników.

Tradycyjne podejście do zarządzania nieruchomościami ma także inne niedoskonałości. Np. przeświadczenie inwestorów i zarządców nieruchomości, iż do podejmowania decyzji i działań zarządczych wystarczające jest ustalenie rodzaju nieruchomości pod względem jej przeznaczenia. Tymczasem współcześnie obiekty budowlane, ich konstrukcje i powierzchnie użytkowe są zróżnicowane pod względem architektonicznym, konstrukcyjnym, technologicznym i użytkowym. Sprawia to, iż nie można traktować ich, pomimo jednakowego przeznaczenia w praktyce zarządczej tak samo. Między małymi lokalami handlowymi a współczesnymi centrami handlowymi występują bowiem istotne różnice. Tradycyjne zarządzanie nieruchomościami jest również mało przydatne w zastosowaniu do obiektów wyposażonych w zaawansowane technologie, jak: budynki inteligentne, szpitale, porty lotnicze itp., a także do obiektów inżynieryjnych o charakterze sieciowym lub liniowym, jak: sieci energetyczne, drogowe czy telekomunikacyjne. Właściwe uchwycenie specyfiki facility management będzie możliwe wówczas, jeśli uzmysłowimy sobie fakt, że zarządzanie udogodnieniami nie jest tylko wzbogaceniem oferty adresowanej do użytkowników nieruchomości ani też poszukiwaniem sposobów zwiększenia atrakcyjności obiektu, lecz działaniem podniesionym na poziom zarządzania strategicznego. Uwzględnienie zarządzania strategicznego w gospodarce nieruchomościami, szczególnie objęcie nim decyzji dotyczących udogodnień, jest ważnym aspektem facility management. Dlatego należy rozróżnić poziom strategicznego i operacyjnego zarządzania nieruchomościami. Konsekwencją takiego podejścia jest wertikalne zwiększenie ilości poziomów zarządzania nieruchomością oraz zwiększenie szczegółowości podejmowanych zagadnień.

Strategia zarządzenia nieruchomością według facility managment

Strategicznie rzecz ujmując, podstawowym zagadnieniem facility managment jest planowanie, realizacja i kontrola przyjętej strategii gospodarowania nieruchomością w długim okresie. Dla właścicieli będzie to okres wieloletni adekwatny do cyklu życia nieruchomości lub planowanego okresu inwestycji kapitałowej, dla użytkowników natomiast planowany okres eksploatacji. Tym strategicznym procesom towarzyszy sukcesywnie prowadzona w ramach kontroli przyjętej strategii analiza kosztów i korzyści.

Można zauważyć, iż wdrażanie zarządzania strategicznego facility managment opiera się na trzech filarach:

1. efektywnej z punktu widzenia strategicznego gospodarce remontowej i inwestycyjnej,

2. optymalizacji poziomu technologicznego obiektu i jego instalacji,

3. outsourcingu (jeśli firmy zewnętrzne oferują podobny poziom jakości usługi przy niższym koszcie bądź wyższy poziom usługi przy tym samym koszcie, jaki byłby ponoszony przy samodzielnym wykonywaniu funkcji w obiekcie).

Zwłaszcza trzeci z wymienionych filarów w ostatnich latach stał się bardzo modny w zarządzaniu usługami pomocniczymi. W zarządzaniu kosztami utrzymania obiektów i urządzeń, pojawia się także możliwość redukcji kosztów wskutek przeniesienia części lub całości tych procesów na zewnątrz firmy, tj. skorzystanie z usług firm specjalizujących się w zarządzaniu tymi procesami. Praktyka tego rodzaju redukcji kosztów stała się bardzo popularna, toteż warto zastrzec, że działania w tym zakresie nie sprowadzają się wyłącznie do redukcji kosztów, lecz należą do narzędzi realizacji strategii rozwoju firmy i powinny być jej podporządkowane.

Gospodarowanie nieruchomością zgodne z koncepcją facility managment odwołuje się do trzech cząstkowych strategii:

1. redukcji kosztów obiektu, ale bez pogorszenia jego funkcjonalności i zmniejszenia jakości obiektu z punktu widzenia udogodnień,

2. podwyższenia jakości i funkcjonalności (niezawodności) obiektów i urządzeń, przy zachowaniu co najwyżej dotychczasowego poziomu kosztów,

3. podwyższenia jakości i funkcjonalności obiektów i urządzeń dzięki dodatkowym nakładom, przy jednoczesnym wzroście dochodu operacyjnego netto.

Wymienione strategie zakładają wzrost wartości nieruchomości wycenianej jako przedmiot inwestycji, uwzględniając przy tym cały cykl życia obiektu. Należy pamiętać, iż wartość nieruchomości jest zmienna w czasie i w znacznym stopniu zależy od sposobu utrzymania i użytkowania nieruchomości, jak również od sytuacji rynkowej i cyklu koniunkturalnego.

Dążenie do obniżenia kosztów eksploatacji nieruchomości

W podejściu dochodowym wartość nieruchomości określają dochody uzyskiwane w okresie eksploatacji nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku nieruchomości mamy do czynienia z zarządzaniem wartością, która jest jedną ze zmiennych kształtowanych w znaczącym stopniu przez właściciela, nie zaś zmienną zewnętrzną. Podstawowym źródłem wzrostu wartości nieruchomości jest kontrola i redukcja kosztów według koncepcji facility managment. Wzrost wartości może być także osiągany dzięki wykorzystaniu ukrytych rezerw (np. poprzez rozszerzenie usług świadczonych użytkownikom nieruchomości), aktywną politykę remontową i inwestycyjną (zmniejszenie kosztów, dopasowanie do wymagań rynku) czy odpowiednie wykorzystanie źródeł finansowania (dźwignia finansowa).

Jednym z najistotniejszych praktycznych aspektów wykorzystania strategii facility managment jest dążenie do obniżenia kosztów eksploatacji. Im wcześniej wprowadzona jest koncepcja zarządzania obiektem zgodna z facility managment, tym większe są możliwości uzyskania oszczędności długookresowych w funkcjonowaniu obiektu. Okres pozyskania obiektu (faza przedinwestycyjna i inwestycyjna) powoduje szczególne konsekwencje kosztowe w postaci nakładów inwestycyjnych w początkowych fazach cyklu życia obiektu. Koncepcja racjonalizacji kosztów powinna więc być wprowadzona najpóźniej w etapie projektowania fazy inwestycyjnej, co w przyszłości ograniczy koszty związane z wymianą elementów konstrukcyjnych i elewacyjnych obiektów i instalacji, remontami i użytkowaniem. Kompleksowe wprowadzenie koncepcji strategicznego facility managment to możliwość osiągnięcia korzyści rzędu [...]