Abstrakt
Określone zdarzenia prawne mogą prowadzić do powstania stosunku współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. W takim przypadku istotne jest ustalenie, jakimi uprawnieniami do nieruchomości będą dysponowali jej poszczególni współużytkownicy wieczyści, w tym w jaki sposób będą sprawowali zarząd wspólną nieruchomością. Ponadto, jeżeli na gruncie objętym prawem współużytkowania wieczystego został wzniesiony budynek, zachodzi potrzeba ustalenia zasad współkorzystania z tego budynku.
kodeks cywilny nie zawiera przepisów regulujących wprost współużytkowanie wieczyste. Dlatego koniecznym staje się odpowiednie stosowanie określonych przepisów regulujących zbliżone stosunki prawne. Artykuł niniejszy prezentuje w zarysie problematykę współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku na takim gruncie posadowionym, w tym także kwestie dotyczące:
– zarządu wspólną nieruchomością i ujawnienia prawa zarządu w księdze wieczystej,
– wspólnego ponoszenia ciężarów i nakładów na nieruchomość,
– zbycia udziału we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i obciążenia go hipoteką,
– zniesienia współużytkowania wieczystego oraz zniesienia współwłasności budynku poprzez jego podział,
– zawarcia umowy o podziale wspólnej nieruchomości do korzystania pomiędzy współużytkowników (quoad usum) i jej skuteczności wobec dalszego nabywcy,
– zakazu jednoczesnego ustanowienia prawa współużytkowania wieczystego i współwłasności do tej samej działki,
– relacji prawnych pomiędzy właścicielami odrębnych lokali w budynku posadowionym na działce oddanej w użytkowanie wieczyste (zarówno dla wspólnot poniżej, jak i powyżej siedmiu lokali), i wiele innych.
Użytkowanie wieczyste – charakter prawa, sposób powstania, przedmiot, podmioty, przetarg, zasiedzenie
Instytucja użytkowania wieczystego funkcjonuje w prawie polskim już od początku lat 60. XX w.1 Obecnie użytkowanie wieczyste jest regulowane przede wszystkim w KC oraz w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU).
Zgodnie z postanowieniem SN z 17.1.1974 r. (III CRN 316/73 OSNCP 1974/11/197) – „wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych i w wypadkach nieunormowanych w art. 232–243 KC oraz w umowie o oddaniu terenu państwowego w wieczyste użytkowanie należy przy trudnościach interpretacyjnych posługiwać się analogią przede wszystkim do przepisów zawartych w dziale II tytułu I księgi drugiej KC, dotyczących treści i wykonywania własności”. Pogląd o szczególnym charakterze prawa użytkowania wieczystego, jako usytuowanego pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi jest powszechnie akceptowany w literaturze przedmiotu2.
Podstawowym sposobem uzyskania tego prawa jest zawarcie ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste (zwartej w formie aktu notarialnego) oraz dokonanie wpisu w księdze wieczystej, który ma charakter konstytutywny (art. 27 GospNierU, art. 239 KC i art. 237 KC). Zgodnie z art. 232 § 1 KC grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Z cytowanego przepisu wynika po pierwsze, iż przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko grunty (a nie np. budynki czy rzeczy ruchome), a po drugie, że brak jest możliwości ustanowienia prawa użytkowania wieczystego przez podmioty inne niż Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego3. Nie mogą zatem ustanowić tego prawa osoby fizyczne, spółki prawa handlowego czy spółdzielnie4. Natomiast prawo użytkowania wieczystego może być ustanowione nie tylko na rzecz osób fizycznych, ale także na rzecz osób prawnych czy określonych podmiotów niekorzystających z przymiotu osobowości prawnej (np. na rzecz spółki komandytowej).
Zgodnie z art. 239 § 1 KC sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. Stosownie do § 2 tego artykułu, jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: [...]