Abstrakt

Określenie wartości nieruchomości pozostawionej na Kresach Wschodnich dokonuje rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego, o czym expressis verbis stanowi art. 7 ust. 1 ustawy z 8.7.2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169, poz. 1418; dalej RekompNierU).

Operat szacunkowy sporządza się według zasad określonych w przepisach rozdziału 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), z tym że nie wykonuje się wyciągu z operatu oraz aktualizacji w trybie § 58 (o czym stanowi art. 10 ust. 2 RekompNierU). Należy też zachować zasady określone w standardzie VII.1 „Zasady sporządzania operatu szacunkowego”.

Treść operatu szacunkowego zawierać powinna w szczególności (oprócz zapisów formalnych):

•  opis stanu prawnego nieruchomości wycenianej,
•  wykaz źródeł danych i informacji,
•  opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości wycenianej,
•  opis lokalnego „rynku” kresowego (rejonu położenia nieruchomości),
•  opis porównywalnego lokalnego rynku krajowego,
•  opis metodyki określenia wartości nieruchomości,
•  oszacowanie wartości gruntu i części składowych nieruchomości,
•  ustalenie wartości nieruchomości,
•  uzasadnienie wyniku,
•  zastrzeżenia, uwagi i klauzule,
•  wykaz załączników.

Operat zawierać może i inne dodatkowe opisy i analizy, w zależności od potrzeby i uznania rzeczoznawcy majątkowego (np. rys historyczny obiektu zabytkowego).

Stan prawny

Stan prawny nieruchomości opisuje się na podstawie ustaleń dokonanych przez organ wojewódzki i zawartych w postanowieniu wojewody. Opis stanu prawnego obejmuje:

1. określenie właściciela nieruchomości i datę opuszczenia przez niego tej nieruchomości w wyniku okoliczności związanych z wojną i okupacją,

2. określenie osób, którym obecnie przysługują uprawnienia.

Jeżeli postanowienie nie wymienia osoby dawnego właściciela (i daty opuszczenia nieruchomości), a jedynie określa osoby aktualnie uprawnione – odpowiedzi na kwestię podaną w pkt 1 należy szukać w dokumentach podstawowych (patrz Nieruchomości C.H. Beck Nr 12/2006), szczególnie pomocna jest tu „karta ewakuacyjna” lub orzeczenie PUR.

Rzeczoznawca, poza okolicznością wyżej wymienioną, nie bada samodzielnie praw spadkowych i innych praw majątkowych.

Wykaz źródeł danych i informacji

W wykazie źródeł danych i informacji wymienia się wszelkie dokumenty podstawowe i pomocnicze, a także mapy i pozycje literatury zawierające informacje o nieruchomości i jej otoczeniu (miejscowości, powiecie, gminie, krainie geograficznej), które służą do prawidłowego zbudowania wyobrażenia nieruchomości i jej otoczenia.

Opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości wycenianej

Przedmiot wyceny (nieruchomość pozostawiona) opisany w początkowej części operatu (dział podstaw formalno-prawnych) zawiera dane określone w postanowieniu wojewody. Jeżeli postanowienie nie zawiera opisu mienia – dane czerpiemy z dokumentów podstawowych.

Opis zaś stanu technicznego i stanu zagospodarowania nieruchomości pozostawionej jest znacznie szerszy i bardziej szczegółowy od opisu przedmiotu wyceny. Rozszerza się i uszczegóławia charakterystykę nieruchomości o dane i informacje zawarte w dokumentach pomocniczych oraz o przyjęte założenia, wyjaśniając ich istotę i logiczne uzasadnienie. Nie wolno jednak [...]