Abstrakt

W dniu 1.12.2006 r. odbyło się zorganizowane przez redakcję „Nieruchomości C. H. Beck” i „Monitora Podatkowego” seminarium „Obrót nieruchomościami – spółka akcyjna, spółka z o.o., spółka komandytowa – wybrane zagadnienia podatkowe”. W trakcie dyskusji prowadzonej przez uczestników spotkania jedną z poruszonych kwestii był problem określenia dla potrzeb podatku od towarów i usług charakteru zbycia udziału we współwłasności nieruchomości. W szczególności polemizowano nad kwestią – czy czynność taka ma charakter dostawy towaru w znaczeniu wskazanym w art. 7 ustawy z 11.5.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej VATU), czy też stanowi usługę w rozumieniu art. 8 tejże ustawy.

Można zaryzykować twierdzenie, iż szeroko pojęty obrót nieruchomościami nie ma szczęścia do obecnie obowiązującej ustawy VAT. Podatnik korzystając z regulacji zawartych w ustawie VAT, poradzi sobie nawet ze skomplikowanymi transgranicznymi transakcjami, z udziałem wielu podmiotów. Niestety nawet w przypadku stosunkowo prostych transakcji mających za przedmiot nieruchomości i prawa z nimi związanych pojawia się wiele problemów dotyczących charakteru tych czynności. Sztandarowymi przypadkami są wątpliwości dotyczące transakcji, których przedmiotem są prawa spółdzielcze, a także prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jakby w cieniu tych rozważań pozostaje kwestia opodatkowania podatkiem VAT zbycia udziału we współwłasności nieruchomości. O ile np. zakwalifikowanie sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu do kategorii świadczenia usług prowadzi w pewnych warunkach do uznania tego typu czynności za import usług, a w konsekwencji także znajdą tu zastosowanie przepisy wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu importu usług z niektórych krajów (art. 88 ust. 1 pkt 1 VATU), wydaje się, iż można zaryzykować twierdzenie, iż przypadki te nie mają istotnego znaczenia dla praktyki obrotu nieruchomościami. Zupełnie inaczej jest w przypadku zbycia udziału we współwłasności nieruchomości. Rozstrzygnięcie kwestii, czy udział we współwłasności jest towarem czy świadczeniem usługi w rozumieniu przepisów VAT, będzie często decydować o zakresie opodatkowania transakcji, której jest on przedmiotem.

Pod rządami starej i nowej ustawy VAT

Omawiany problem nie jest nowy i występował również przed 1.5.2004 r. pod rządami poprzedniej ustawy VAT. Wówczas „obwiązywała” interpretacja Ministra Finansów z 30.7.2002 r.¹, zgodnie z którą w świetle ówcześnie obwiązujących przepisów VATU sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należało traktować w kategorii sprzedaży towaru.

Również w orzecznictwie wydaje się, iż po okresie pewnego wahania, ostatecznie przeważył ten właśnie pogląd. W tym miejscu warto wskazać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z 11.3.2005 r. (III SA/Wa 937/2004). Wyrok ten zapadł na tle stanu faktycznego, w którym podatnik VAT dokonywał, na podstawie aktów notarialnych, sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z lokali znajdujących się w budynku. Z tytułu ww. transakcji pobierano opłatę skarbową, a podatnik wykazywał je w deklaracjach VAT jako sprzedaż zwolnioną, stwierdzając, iż udział we współwłasności rzeczy nie jest towarem ani usługą w świetle ówcześnie obowiązującego art. 4 pkt 1 i 2 VATU, dlatego też zdaniem podatnika sprzedaż udziałów wraz z przysługującym prawem do wyłącznego korzystania z mieszkania należało zakwalifikować jako sprzedaż nie podlegającą opodatkowaniu. Z tą oceną stanu faktycznego nie zgodziły się organy podatkowe, kwalifikując ww. transakcje jako sprzedaż obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części podlegających opodatkowaniu według stawki 7%. Sąd przyznał rację organom podatkowym, stwierdzając, iż udział we współwłasności był w świetle art. 2 ust. 1 w zw. Z art. 4 pkt 1 VATU w brzmieniu obowiązującym przez 1.5.2005 r. towarem i podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 7% (stan faktyczny dotyczył budynku mieszkalnego). Zdaniem Sądu, przyjęcie poglądu skarżącego podatnika zgodnie oznaczałoby na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów VATU, iż „sprzedaż prawa do rzeczy lub jej części nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”. Podatnik, który chciałby uniknąć opodatkowania tym podatkiem sprzedawanej rzeczy nieruchomości, sprzedawałby je więcej niż jednej osobie. Taka interpretacja przepisów ustawy VATU jest trudna do zaakceptowania także ze względu na założenia, iż działania ustawodawcy są racjonalne.

Wejście w życie ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług, a w szczególności zastąpienie dotychczasowego pojęcia sprzedaży towaru pojęciem dostawy towaru spowodowało, iż dyskusja dotycząca charakteru udziału we współwłasności nieruchomości na gruncie ustawy VAT rozgorzała na nowo. Obie strony opierają się na [...]