Abstrakt

Kodeks cywilny nie wypowiada się wyraźnie na temat możliwości wypowiadania umów najmu zawieranych na czas oznaczony. Artykuł 673 KC, poświęcony terminom wypowiadania umów najmu, odnosi się tylko do tych przypadków, w których czas trwania kontraktu nie jest oznaczony.

Z praktycznego punktu widzenia zasadnicze znaczenie mają w tym zakresie dwie sporne kwestie:

1. czy na podstawie samych przepisów KC dopuszczalne jest wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony oraz

2. czy strony tego rodzaju umów mogą wprowadzać do nich skutecznie postanowienia, które ewentualność wypowiedzenia kontraktu wyraźnie przewidują.

Zakres umów najmu zawieranych na czas oznaczony

Pod względem czasu trwania umowa najmu może być umową zawartą albo na czas oznaczony, albo na czas nieoznaczony. W tym pierwszym przypadku strony powinny wskazać dokładnie moment, do którego umowa ma trwać. Nie musi to być ściśle oznaczona data, termin końcowy bowiem umowy zawartej na czas określony może także oznaczać określone w niej zdarzenie, przy czym tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest – w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań – oczywiście pewne (wyrok SN z 30.8.1990 r., IV CR 236/90, opubl. OSNC Nr 10–12/1991, poz. 125).

Kodeksowa regulacja zawiera wiele rozwiązań wskazujących na preferowanie przez ustawodawcę stosunków najmu zawieranych na czas nieoznaczony. Dotyczy to nakazu uznawania za takie nieograniczone czasowo kontrakty umów najmu, zawartych na dłużej niż rok bez zachowania formy pisemnej (art. 660 zd. 2 KC) oraz umów najmu zawartych na dłużej niż lat 10 – po upływie tego terminu (art. 661 KC). Poza tym jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 KC).

Jeszcze wyraźniej tendencja ta widoczna jest w przypadku [...]