Nieruchomości
nr 3/2007
Pośrednictwo w nieruchomościach a prawo wspólnotowe, cz. III – nabywanie nieruchomości jako przepływ kapitału
Abstrakt
Inwestycje w nieruchomości są jedną z wielu możliwości lokowania kapitału, a w związku z tym podlegają bezpośredniej ochronie wynikającej z realizacji swobody przepływu kapitału.Z pośrednictwem w nieruchomościach wiąże się w sposób nierozerwalny problematyka nabywania nieruchomości. Z racji zakreślonego tematu omówione zostanie nabywanie nieruchomości w odniesieniu do podstawowych zasad-swobód rynku unijnego. W tym miejscu wypada jedynie przypomnieć, iż swobody te dzielą się na:
- swobodę przepływu towarów,
- swobodę przepływu osób, która znów dotyczy:
- swobody przepływu pracowników, oraz
- swobody prowadzenia działalności gospodarczej,
- swobodę świadczenia usług,
- swobodę przepływu kapitału.
Powyższe swobody mogą zostać ograniczone, ale tylko w określonych warunkach, a sam ETS orzekł, iż krajowe środki je ograniczające winny być: - stosowane w sposób niemający charakteru dyskryminującego,
- usprawiedliwione imperatywnymi przyczynami dotyczącymi interesu ogólnego,
- odpowiednie dla zagwarantowania urzeczywistnienia celu, do którego zmierzają,
- nie mogą wykraczać poza to, co jest konieczne do osiągnięcia celu1.
Ogólny zakaz dyskryminacji może więc wyłączony być ze względu na realizację środków spełniających ww. wymagania. Ponadto ograniczenia w zakazie dyskryminacji mogą mieć także charakter przejściowy i wynikać z traktatów akcesyjnych. W przypadku polskiej akcesji takie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości zostały czasowo prowadzone, choć niniejszy artykuł nie ma za zadania ich omawiania. Można jedynie dodać, że niektóre państwa członkowskie wprowadziły okresy przejściowe dotyczące realizacji swobody przepływu osób wobec naszych obywateli. Wynikająca z akcesji ochrona określonego fragmentu rynku wewnętrznego ma więc jedynie za zadanie stopniowe wprowadzanie nowego państwa do struktur wspólnotowych. Nie stoi ona jednak w swych założeniach przeciw wprowadzeniu realizacji zadań wspólnego rynku poprzez jego trwałą deorganizację.Nabywanie nieruchomości a swobody wspólnotowe
Jak już wspomniano, nieruchomość ze względu na swoją charakterystyczna cechę związania i stałości (brak możliwości przemieszczania się) wiąże się na gruncie swobód wewnątrz wspólnotowych z przepływem kapitału – choć pośrednio mogą być także powiązane np. z wykonywaniem swobody przepływu osób w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej oraz ze swobodą świadczenia usług. Nabywanie nieruchomości, które stanowi jeden z elementów przepływu kapitału, podlega regulacjom unijnym w przypadku wystąpienia czynnika nadgranicznego, co a contrario oznacza, iż nie dotyczy przypadków obrotu prawami do polskich nieruchomości przez obywateli RP. Ponieważ przedmiotem niniejszej publikacji nie jest tematyka samego nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, dlatego aspekt ten zostanie omówiony jedynie przy szczególnym uwzględnieniu pozostałych swobód i połączeniu ich z elementem czynności pośrednictwa. Z tego też powodu istotnym jest określenie granicy pomiędzy nabyciem nieruchomości w ramach swobody przepływu kapitału a innymi swobodami.Nabywanie nieruchomości a przepływ kapitału
Przepływ kapitału uregulowany jest w części trzeciej traktatu, rozdział IV dotyczący kapitału i płatności (art. 56–60). Niektórzy podają pod wątpliwość możliwość [...]
