Abstrakt

Motto:
Boże, jeśli nie dałeś mi możliwości, zabierz mi też chęci.
przysłowie żydowskie

W czasach, gdy popyt na mieszkania lawinowo rośnie z równoczesnym gwałtownym wzrostem coraz większego udziału finansowania tych zakupów z kredytów bankowych, jest kwestią tylko statystyki w gospodarce rynkowej, iż niektórzy z nabywców nie są w stanie spłacać rat kredytowych i równolegle (co oczywiste) płacić czynszu – a ściślej: zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną na rzecz wspólnot mieszkaniowych, o jakich mowa w art. 14 i 15 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej WłLokU).

Zaległości czynszowe

Kwestia zaległości czynszowych w co najmniej równej mierze dotyczy także budynków dawnych zasobów komunalnych lub zakładowych, jak również obecnie zarządzanych na podstawie WłLokU, gdzie pewien odsetek do niedawna lokatorów, a obecnie „uwłaszczonych” właścicieli podchodzi do obowiązku regularnego płacenia czynszu z dawną nonszalancją, z tęsknotą wspominając czasy, kiedy co prawda budynki mogły być w stanie podłym, ale czynsze tak naprawdę były symboliczne.

Obecnie podmioty zarządzające nieruchomościami budynkowymi w trybie WłLokU zmuszone są do utrzymania budynku w stanie co najmniej niepogorszonym z dalszymi rygorami, o których mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). W tym też uzasadnionego inwestowania w nieruchomość. Naturalną konsekwencją muszą być realne opłaty pokrywające te potrzeby.

Tymczasem nie ma wspólnot, a już szczególnie kilkudziesięciu- lub kilkusetlokalowych, w których ściągalność w cyklu miesięcznym byłaby 100%. Rozmiar zaległości jest różny, uzależniony m.in. od regionu kraju i struktury społecznej właścicieli. Na marginesie dodać można, iż zaskakującą wydawałoby się konstatacją jest fakt, że grupą najbardziej zdyscyplinowanych płatników są emeryci i renciści.

Zaległości części właścicieli lokali powodują często realne perturbacje w płynności finansowej całej wspólnoty, a w krańcowych przypadkach odcięcie niektórych mediów przez dostawców, np. prądu, wody, gazu. Wspólnoty mieszkaniowe, w przypadku właścicieli zalegających maksymalnie kilka miesięcy, gdy ustne napomnienia, a później listowne wezwania do zapłaty nie odniosą spodziewanego rezultatu, zazwyczaj składają do sądów pozwy w postępowaniu upominawczym (art. 15 ust. 2 WłLokU). Jeśli dłużnik po otrzymaniu takiego orzeczenia sądowego (nakazu zapłaty) sam nie zapłaci, do egzekucji, na wniosek wierzyciela, przystępuje komornik. Nota bene skuteczność windykacji komorników (żadna) jest przyczyną powszechnego utyskiwania zarządców nieruchomości.

Jest to doniosły problem społeczny i nie trzeba być nadzwyczajnym wizjonerem, aby stwierdzić, że będzie on tylko narastał. Jest to też jeden z lepszych przykładów obrazujących, jak brak skuteczności egzekwowania orzeczeń władzy publicznej prowadzi zwykłych obywateli do niszczących rezultatów. Umorzenia egzekucji powodują dalsze „zapadanie” się dłużników i w konsekwencji jedynym wyjściem skutecznego dochodzenia jest pozew z art. 16 ust. 1 WłLokU.

Zdarzają się bowiem przypadki, kiedy jednostkowe zadłużenie właściciela lokalu (z takich jak wyżej lub zgoła innych przyczyn) przewyższa sumę jego kilkunastomiesięcznych opłat, a nawet kilkuletnich. Są to przypadki rzadkie i niemal zawsze związane z wyjątkowymi i smutnymi dla dłużnika okolicznościami.

Powództwo z art. 16 WłLokU

Bez względu na źródła przyczyn zadłużenia zarząd [...]